通過(guò)對相關(guān)政策綱領(lǐng)文件的了解和解讀，我們知道實(shí)際上國家希望從陸?？杖齻€(gè)維度來(lái)發(fā)展旅游，實(shí)際上也給我們提供了機遇和空間，全域旅游大家一定要知道，因為全國在推這個(gè)，他是以政府為主導的多方協(xié)調的以旅游產(chǎn)業(yè)為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)進(jìn)行系統化的提升，實(shí)現協(xié)調發(fā)展新的區域發(fā)展的理念和模式。

在這里面講的是“四全”，

一個(gè)是全景，全景是指自然景觀(guān)、人文景觀(guān)。

第二個(gè)就是全時(shí)，就是四季的產(chǎn)品，晝夜的產(chǎn)品。

第三個(gè)就是全業(yè)，旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，包括一產(chǎn)和二產(chǎn)，第三個(gè)就是指的全民，旅游業(yè)的工作人員包括普通居民，全員旅游是全方位的，咱們在做項目的時(shí)候一定要想到哪一個(gè)地方是全域區有，我們一定要和全域旅游共同打造。

現在講的比較多的是特色小鎮，2016年國家公布了126個(gè)國家級的特色小鎮，今年6月15號開(kāi)始申報，目前公布了276個(gè)國家級的特色小鎮，我已經(jīng)跑過(guò)了好幾個(gè)，像海南的南山咖啡小鎮，是以咖啡為特色的小鎮。第二個(gè)就是我去看了一下湖北竹溪叫做會(huì )灣特色小鎮，是以茶葉為特色的產(chǎn)業(yè)，河南洛陽(yáng)是三彩小鎮，是以唐三彩為特色的小鎮。國家指的特色小鎮是指依賴(lài)某一個(gè)特色產(chǎn)業(yè)或者特色環(huán)境因素打造有明確產(chǎn)業(yè)定位，文化內涵、旅游特征和一定社區功能的綜合開(kāi)發(fā)項目。國家對特色小鎮實(shí)際上是有很多要求的，比如說(shuō)國家級的特色小鎮，他需要有一些條件，比如說(shuō)一平方公里的核心產(chǎn)業(yè)、核心開(kāi)發(fā)區，三平方公里范圍之內的一個(gè)項目，同時(shí)，前三年投資不低于10億，雖然這個(gè)條件都是非?？量痰?，那在做國家級特色小鎮的時(shí)候，在規劃體系和主要內容方面來(lái)講強調了這么幾個(gè)內容：

一個(gè)是定位的策劃，就是要找準發(fā)展定位，明確特色小鎮發(fā)展的思路和重點(diǎn)。第二個(gè)是五個(gè)要求，這五個(gè)要求非常重要：

第一個(gè)是特色產(chǎn)業(yè)，既然是做特色小鎮，座椅說(shuō)一定是有特色的產(chǎn)業(yè)。

第二個(gè)方面就是宜居的環(huán)境，要求環(huán)境、綜合配套比較高。

第三個(gè)是講文化內涵，一定要有當地的文化作為支撐。

第四個(gè)方面是講的綜合設施綜合配套，所以說(shuō)做一個(gè)特色小鎮一定要綜合配套。

第五個(gè)方面就是體制機制創(chuàng )新，實(shí)際上是講供給側的問(wèn)題。

這五個(gè)條件對我們做特色小鎮非常重要，大家一定要非常清楚。我們講這是國家級的特色小鎮，他在2020年希望能做到1000個(gè)，但是我們發(fā)現從這里面的公布出來(lái)的國家級特色小鎮來(lái)看，大部分特色小鎮都是國家建制鎮，這個(gè)建制鎮以前本身存在小鎮，有的開(kāi)發(fā)商想打造一個(gè)特色小鎮，實(shí)際上難度比較大。

我們在做特色小鎮的時(shí)候，可能有省一級的，有縣一級或者市一級的這么一些特色小鎮，我們希望是做一個(gè)特色小鎮是一個(gè)什么樣的感覺(jué)呢？就是你這兒是有特色，我們按照這種特色去打造，不要去追求一定要拿到國家級的牌子。當然，具備條件能拿到國家級的這種是非常好的。因為有更多的政策支持，國有企業(yè)、上市公司包括3P項目都容易通過(guò)這個(gè)平臺來(lái)進(jìn)駐，當然有它很多好的地方。

如果不夠條件的話(huà)，我們做出有特色的一個(gè)小鎮，也確實(shí)能把這個(gè)地方帶活，把這個(gè)地方做好也未嘗不可。再一個(gè)就是田園綜合體，田園綜合體也是國家2017年中央1號文件提出來(lái)的，這里面它談到了很重要的就是支持有條件的鄉村，前提條件是有條件鄉村。第二個(gè)是建設以農民合作社為主要載體，所以這兩個(gè)條件非常重要，有條件的鄉村，第二個(gè)是農村農民合作社是主要載體，強調的是讓農民充分參與和受益，他是循環(huán)農業(yè)和創(chuàng )業(yè)農業(yè)，農字企業(yè)為一體的田園綜合體，這樣國家財政部才會(huì )給這些企業(yè)開(kāi)展試點(diǎn)的支持。

田園綜合體也是講了生產(chǎn)、生活和生態(tài)三生同步。第二個(gè)講的是一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn)綜合。第三個(gè)方面講的是農業(yè)、文化、旅游三位一體。5月24號的財政部發(fā)了文，他也想支持田園綜合體，那財政部就希望有好的符合條件的，他來(lái)通過(guò)一些資金來(lái)支持，實(shí)際上他要求的就是有18個(gè)省，每個(gè)省有1到2個(gè)示范點(diǎn)很多人也在爭取獲得示范點(diǎn)的支持。具體來(lái)講國家財政支持的是現在體現在三個(gè)方面的資金：

一個(gè)是農村的綜合改革轉移支付這么一個(gè)資金。

第二個(gè)是現代農業(yè)生產(chǎn)方法的資金。

第三個(gè)是農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)補助資金來(lái)統籌安排支持的試點(diǎn)工作。

所以說(shuō)，田園綜合體確確實(shí)實(shí)要獲得國家試點(diǎn)單位也是有條件的，當然我們做一個(gè)跟特色小鎮一樣，我們做一個(gè)田園綜合體沒(méi)有問(wèn)題，只要符合其他條件，咱們也可以把田園綜合體做的更好。實(shí)際上國家目的是因為鄉村這邊有很多農民，也有很多田地，也有機體的田地，他缺的是怎么把它搞活，怎么來(lái)帶動(dòng)農民致富，實(shí)際上還是跟特色小鎮一樣都是解決城鎮化的問(wèn)題，所以說(shuō)我們先把這些概念和定義弄得清清楚楚，大家在做的時(shí)候就不會(huì )盲目。

我們幫助服務(wù)和一些企業(yè)單位，我們發(fā)現就是很多項目特別是文旅項目有三大痛點(diǎn)，這三大痛點(diǎn)我們發(fā)現，第一個(gè)就是項目策劃沒(méi)有創(chuàng )意，他對一個(gè)項目方案出來(lái)了以后，策劃沒(méi)有很好的創(chuàng )意。

第二個(gè)方面就是市場(chǎng)定位不精準，大家做一個(gè)項目首先考慮我怎么去想，我應該建這么幾個(gè)項目，我投資多少，包括實(shí)際上還有很多大的老板，都策劃了很多大型投資非常大，但最終市場(chǎng)不接受，投資很大都失敗了。這就是首先沒(méi)有找準市場(chǎng)來(lái)建立項目，是先認為自己能做好，市場(chǎng)自然能跟的上來(lái)，所以這就是一個(gè)非常大的痛點(diǎn)。

第三個(gè)方面就是產(chǎn)品的內容落不了地，我們也看過(guò)很多策劃方案，包括我們以前開(kāi)始做的時(shí)候，有的也想我們在國外考察，有一些項目可以落到中國，比如說(shuō)有的項目策劃的時(shí)候講的頭頭是道非常好看，真正在建的過(guò)程中，或者真正的活動(dòng)，真正把這個(gè)項目做好的話(huà)，實(shí)際上是挺難的。

一個(gè)項目就是真正的一個(gè)文旅項目雖然工作流程是非常長(cháng)的，比如說(shuō)從項目的立項，環(huán)評到項目的策劃，到項目的總體規劃，因為必須要做總規，因為要評審，要形成法律文件，要有控規，總規和控規都是為了拿地和指標來(lái)確定。修規還要做，要把項目落下來(lái)，再一個(gè)就是方案設計到施工建設，到運營(yíng)管理，到正式開(kāi)業(yè)，這么一個(gè)過(guò)程。實(shí)際上經(jīng)歷了好幾個(gè)環(huán)節，我們怎么去思考？比如說(shuō)我們在一塊地上，我們怎么樣去打造一個(gè)好的文旅項目，我們經(jīng)過(guò)這么多年的實(shí)踐經(jīng)驗，包括我們總結，所以說(shuō)我們提出了首先要解決邏輯上的問(wèn)題，你如果邏輯上不清晰，你后面肯定做的項目就會(huì )失誤。

當然，在邏輯上我們做的是首先是方向，第二才是方法，第三個(gè)是方案，方向是解決定位的問(wèn)題，方法是解決路徑、土地和一些項目?jì)热?，規劃及投資方面的問(wèn)題，方案是解決如何落地方面的問(wèn)題。如何確定一個(gè)方向，實(shí)際上我們解決定位問(wèn)題一定要解決四個(gè)方面的定位，第一個(gè)方面的定位是對這個(gè)項目總體的定位，第二個(gè)是解決產(chǎn)品的定位。產(chǎn)品依賴(lài)于市場(chǎng)定位，所以說(shuō)把市場(chǎng)的定位找準了，產(chǎn)品才好策劃?；蛘呤悄阆胝业绞裁礃拥漠a(chǎn)品或者市場(chǎng)在哪里，這兩個(gè)是相輔相成的。第四個(gè)就是我們如何宣傳推廣，他是有一個(gè)宣傳推廣形象的定位。為了解決方向問(wèn)題，實(shí)際上我們要去研究，要去分析，我們就有五個(gè)模塊是非常重要的，這五個(gè)模塊節是我們以后做一個(gè)項目的一個(gè)基礎，首先是政府層面的一個(gè)分析，第二個(gè)是基地資源稟賦的分析，第三個(gè)是本地文化類(lèi)的分析。第四個(gè)是對市場(chǎng)的分析。第五個(gè)是開(kāi)發(fā)商層面上的分析。

在政府層面上怎么分析呢？對一個(gè)項目特別是對比如說(shuō)這個(gè)項目在某一個(gè)地方，首先我們要去這個(gè)地方去進(jìn)行了解、溝通，首先要了解市里面或者縣里面，他對這個(gè)地方有三個(gè)十三五規劃，因為十三五規劃是他指導旅游的一個(gè)大方向。第二個(gè)這個(gè)縣里面做的全域旅游是怎么做的，這是第一個(gè)層面。第二個(gè)方面就是招商引資的政策，對外招商引資有哪一些比較好的條件和優(yōu)惠地方。第三個(gè)方面就是土地政策，這幾個(gè)是非常重要的。第四個(gè)方向就是這個(gè)地方我們要考察他到底這個(gè)地方文化旅游、美麗鄉村、旅游綜合體，市里面、省里面給這個(gè)地方相關(guān)的一些政策。第五個(gè)方面就是地方的財政的狀況，因為它的財政收入，包括人均消費是支持做項目的一個(gè)很重要的基礎，因為本地是我們研究核心市場(chǎng)的一個(gè)很重要的依據。第六個(gè)方面就是到這個(gè)地方來(lái)旅游的人數，以及他們的消費情況，大概就這么幾個(gè)方面。

第二個(gè)大的模塊是研究基地資源的稟賦，到底這個(gè)基地是一千畝、1萬(wàn)畝還是幾平方公里，不管有多大，但是這個(gè)基地確定了以后，他肯定我們要去研究它，他是有沒(méi)有好的一級資源，比如說(shuō)好的商戶(hù)，好的溫泉這種資源，這樣便于你去有了好的資源肯定它的價(jià)值更大。第二個(gè)是我們對基地地形圖，GAS分析或者各項都要做一些分析，第三個(gè)方面是它的空氣、土壤、氣侯、植被、水質(zhì)等等這些關(guān)系，最后我們還要分析它的道路交通，因為道路交通可達性是我們做旅游項目非常重要的一個(gè)點(diǎn)。第三個(gè)模塊我們主要是強調的本地的文化分析，這個(gè)文化分析我們是從三個(gè)方面分享，一個(gè)是本地文化資源，我們去河南，河南到處都是文化，歷史文化是研究這個(gè)項目的一個(gè)很重要的一方面。第二個(gè)是傳說(shuō)，當地有一些什么好的歷史傳說(shuō)，美麗的傳說(shuō)等等，這是我們研究的范圍。第三個(gè)來(lái)講因為做一個(gè)項目文化為魂，我們這個(gè)企業(yè)有企業(yè)的文化，如何把企業(yè)文化能不能植入到項目里面去。第四個(gè)方面就是市場(chǎng)分析，這個(gè)方面是我們做一個(gè)項目非常重要的方面，也是我們因為做運營(yíng)管理做的比較多了以后，前期策劃我們才知道把握準市場(chǎng)才是你真正做項目成功的基礎。市場(chǎng)分析實(shí)際上我們也是分了五個(gè)方面：

第一個(gè)方面來(lái)講，我想就是說(shuō)首先要解決兩小時(shí)車(chē)程半徑圈的時(shí)長(cháng)，主要是了解本地人的消費水平，本地人的消費習慣，這些東西都非常重要。

第二個(gè)方面就是兩小時(shí)車(chē)程半徑圈的文旅項目競合關(guān)系，如果我們周邊兩小時(shí)半徑圈很多是同質(zhì)項目，怎么解決差異化的問(wèn)題，如果不是同質(zhì)項目怎么解決新奇特的問(wèn)題，這是第二個(gè)。

第三個(gè)方面就是外地游客，就是外地人來(lái)到本地的消費情況，消費偏好，因為雖然我們這個(gè)項目沒(méi)有建，但是我們也要知道以前很多游客來(lái)到我們這個(gè)地方，他們有什么樣的消費水平，消費了什么東西，他們喜歡什么東西，也要做這個(gè)方面的研究。

第四個(gè)問(wèn)題是專(zhuān)項市場(chǎng)研究，因為我覺(jué)得文旅項目這么多，但是有幾個(gè)共性市場(chǎng)一定要做研究，一個(gè)就是自駕游的市場(chǎng)，因為現在全國自駕游車(chē)太多了，所以自駕游市場(chǎng)一定要去研究。第二個(gè)我們講的是90后的市場(chǎng)，因為我們做的項目都是為了90后的孩子們來(lái)去消費的。再一個(gè)就是在專(zhuān)項市場(chǎng)里面我們有一個(gè)親子游市場(chǎng)，因為現在的國家周六日，包括黃金周，包括二胎這種市場(chǎng)以后會(huì )非常大，所以做親子的活動(dòng)需求也是非常大的。所以說(shuō)這個(gè)市場(chǎng)一定要專(zhuān)項的研究。

再一個(gè)就是要解決的專(zhuān)題市場(chǎng)，意思就是我們能不能做水公園，這個(gè)水公園除了研究周邊的水公園以外，還要研究其他地方國內外的這些水公園他們怎么做的，他們的共性、特點(diǎn)，他是一個(gè)專(zhuān)題，所以我覺(jué)得專(zhuān)題市場(chǎng)是一定要列出來(lái)，作為我們研究的一個(gè)重要的部分。

第五個(gè)研究市場(chǎng)主要是我們要找到國內外的一些經(jīng)典案例，對這些案例進(jìn)行分析，從他們案例中來(lái)吸取好的一些經(jīng)驗，他們成功的地方在哪里，我們也可以借鑒。所以說(shuō)，第五個(gè)方面我們需要研究國內外的經(jīng)典案例，對應市場(chǎng)就是通過(guò)這么五個(gè)方面，我們才能把握這個(gè)市場(chǎng)的脈，現在的高鐵時(shí)代也是高速都是非常方便，所以這個(gè)半徑圈我們以前認為是一小時(shí)半徑圈或者1.5小時(shí)半徑圈，現在實(shí)際上這個(gè)空間距離越來(lái)越小了，越來(lái)越近了。

最后一個(gè)模塊就是研究開(kāi)發(fā)商層面上的分析，在這里面我們實(shí)際上研究三個(gè)方面的事，一個(gè)分析就是開(kāi)發(fā)商做這個(gè)項目真實(shí)的目的，我們一定要拿到它真是的目的。有的開(kāi)發(fā)商是真心想把這個(gè)項目做好，做成功，但有的開(kāi)發(fā)商不一定是這個(gè)意思，有的開(kāi)發(fā)商希望圈一些資源，他希望通過(guò)他來(lái)拿一些地等等，就是我們一定要了解它的真實(shí)目的。當然，這里面做項目的時(shí)候，還有一點(diǎn)就是政府的一些要求，有一些市里面的要求，或者省里面要求報一個(gè)重點(diǎn)項目少則50億，多則100億，逼的開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有辦法，他也希望我把項目做的更加大一點(diǎn)，好拿到省里面的或者市里面的重點(diǎn)項目，這樣便于你以后的融資更加方便。所以這也是在做側換的時(shí)候也要注意的，這不是它的真實(shí)的目的。

第二個(gè)來(lái)講是項目的開(kāi)發(fā)強度，一定要跟老板溝通，你這個(gè)項目到底投資是多大，或者你心里的預期把這個(gè)項目投資多少，不能說(shuō)隨便做，做多大都可以，實(shí)際上這是不負責任的，一定要非常清楚的在一個(gè)區間大概是多少，大概2億到10億或者5億到15億，這樣我們做項目策劃的時(shí)候，它的思維不一樣。還有一個(gè)很重要的資源就是開(kāi)發(fā)商本身的資源，就是有的開(kāi)發(fā)商他自己人脈比較廣，它的能量比較大，資源是非常豐富的，我們在做項目的時(shí)候一定要了解開(kāi)發(fā)商自己本身有一些什么資源，同時(shí)還要知道開(kāi)發(fā)商除了這些資源以外，他實(shí)際上還有很多關(guān)系來(lái)為這個(gè)項目所利用。

通過(guò)前面五個(gè)模塊的分析，包括現場(chǎng)去調研，去試調做走訪(fǎng)和開(kāi)發(fā)商的溝通，回來(lái)做頭腦風(fēng)暴這么一個(gè)過(guò)程，我們最后提煉出這個(gè)項目可能是打造四個(gè)方面的定位：總體定位、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位、全員推廣定位。

當然，一定要和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行互相溝通，因為每個(gè)開(kāi)發(fā)商有自己的想法，也有他家鄉情節，很多方方面面，但是通過(guò)溝通碰撞可能提煉出來(lái)更好的一些東西，做一個(gè)策劃也不是單方面的，是互通，互相的。

第二個(gè)就是方法，方法我們解決的是路徑問(wèn)題，解決的是土地，解決的是怎么把核心項目做出來(lái)，再一個(gè)就是規劃，還有投資方面的問(wèn)題。他實(shí)際上也是講了幾個(gè)方面，第一個(gè)就是我們特別是要了解這個(gè)項目，要拿這個(gè)項目的土地性質(zhì)，你在城市里面做和在鄉村里面做，或者在林地里面做土地性質(zhì)不一樣，我們在做特色小鎮，包括我們在做田園綜合體它的土地性質(zhì)也是不一樣的，特別是田園綜合體，國家明文規定這些土地他是不能做房地產(chǎn)的，但是可以做使用權的出讓。

第二個(gè)比較重要的就是策劃，側換一定要有市場(chǎng)基礎的，這個(gè)項目是有創(chuàng )意的，而且策劃的項目是能落地的這么一些策劃的內容，真正一個(gè)策劃公司很觀(guān)點(diǎn)的就是要把項目策劃好，對項目的分析才是策劃公司非常重要的一個(gè)地方。再一個(gè)就是完成總體的規劃，當然了，總體規劃更多的是解決土地的問(wèn)題，有必要一定要做一個(gè)控制性的詳細規劃，這樣來(lái)講把土地的板塊更加清楚。

再一個(gè)方面我們要做一個(gè)項目開(kāi)發(fā)的計劃書(shū)，這一塊主要是針對開(kāi)發(fā)商的，因為開(kāi)發(fā)商在做計劃的時(shí)候，他一看投資強度主要什么項目，我的現金流怎么來(lái)，這是對他自己在沒(méi)做一個(gè)項目之前，他已經(jīng)知道我要花多少錢(qián)，它的愿景什么樣，怎么樣去做，在開(kāi)發(fā)之前還沒(méi)有買(mǎi)單的時(shí)候，這是要非常清楚的一個(gè)事。有的開(kāi)發(fā)商需要來(lái)做自己一個(gè)人玩，或者他需要一些合作伙伴，甚至有一些需要融資等等，他還要有一個(gè)商業(yè)計劃書(shū)，商業(yè)計劃書(shū)主要是他通過(guò)商業(yè)計劃來(lái)找一些合作伙伴共同來(lái)開(kāi)發(fā)這個(gè)事，有的項目比較大，他自己一個(gè)人覺(jué)得玩不動(dòng)，或者是需要別人一起來(lái)做這件事。

最后一個(gè)就是需要運營(yíng)管理的策略，這個(gè)方面就是非常重要的，就是說(shuō)我們在做一個(gè)項目之前，怎么去把這個(gè)項目管理好，所以說(shuō)策略一定要在這個(gè)階段提出來(lái)，不然的話(huà)開(kāi)發(fā)商心里沒(méi)底，項目都能建，怎么運營(yíng)，怎么管理好這個(gè)項目呢？

最后一個(gè)就是方案，方案主要是解決如何落地，這是我們非常重要的，就是前面策劃規劃好了以后，真正要做的時(shí)候就是把方案真正多下來(lái)，我們覺(jué)得方案這一塊一般采取這么一種形式倒逼機制，政府用的比較多，就是說(shuō)我要建這個(gè)項目，我首先來(lái)設置什么時(shí)候開(kāi)業(yè)，前面我有多長(cháng)時(shí)間，重要的節點(diǎn)怎么去做，在哪里，當然是兩個(gè)方面的，一個(gè)是工程方面的，一個(gè)是運營(yíng)管理方面的。所以說(shuō)，他是需要方案設計，因為前面把修規都做完了，那就要做具體的方案，比如說(shuō)建筑設計，比如說(shuō)我們景觀(guān)設計，同時(shí)要配合施工來(lái)建設，就是施工來(lái)把項目真正的建設好。

最后一個(gè)方面就是把它運營(yíng)管理好，包括它的安全，運營(yíng)里面的一些服務(wù)，整個(gè)的項目管理，包括有一些設備設施的一些安全的管理，所以說(shuō)運營(yíng)管理成為一個(gè)很重要的方面。

要強調的就是我們通過(guò)方向、方法、到方案這么一個(gè)完整的體系把邏輯弄得非常清楚了，這么一個(gè)基礎上我們出了一個(gè)方案，我們希望這種方案就相對來(lái)講還是比較靠譜的。當然，這里面很重要的是三者之間的關(guān)系，像一個(gè)是投資，一個(gè)是產(chǎn)品，一個(gè)是市場(chǎng)，所以這三者之間作為一個(gè)開(kāi)發(fā)商也好，一定要非常的時(shí)刻想著(zhù)，我投資到哪里，產(chǎn)品是什么，市場(chǎng)在哪里這么一個(gè)關(guān)鍵的點(diǎn)。

從開(kāi)發(fā)階段管理團隊和建設團隊全部要同期進(jìn)入，建設方面在做統籌規劃、總體規劃、詳細規劃的時(shí)候，管理團隊也要有它的具體的工作，他也在做一些分析，包括景區立項，投資分析，盈利模式，發(fā)展戰略等等這些方面，管理團隊都是要同步的去做，包括修規里面有一些具體的東西，適合不適合景區運營(yíng)，在項目籌建方面，實(shí)際上在建設方面是具體在做一些施工，包括它的一些設備設施的安裝等等，這些方面。

籌建管理方面來(lái)講實(shí)際上也在做一些項目的招商、制度以及運營(yíng)管理的建設，包括人力資源等等方面都在開(kāi)始跟進(jìn)。到了正式的試運營(yíng)階段一般的景區開(kāi)業(yè)都有一個(gè)試營(yíng)業(yè)的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程就是從設備、建設方面來(lái)講都是和設備的磨合，和設備設施的磨合，從管理方面來(lái)講，他實(shí)際上也是人員之間的一種磨合。

最后到正常的云營(yíng)業(yè)的時(shí)候，實(shí)際上這個(gè)時(shí)候開(kāi)始要抓品質(zhì)了，比如說(shuō)我們打造4A、5A景區朝著(zhù)這種目標，甚至做一些標準化把品牌做提升，所以說(shuō)工作就是一步一步的保持完整。

在開(kāi)發(fā)上面來(lái)講一般的在市郊大盤(pán)真正的銷(xiāo)售，純粹的投資和收益是趕不上本地平均收益水平的，比如說(shuō)我們增加一些旅游投資，再把人氣拉上來(lái)，實(shí)際上需要客戶(hù)量的20%都可以把房產(chǎn)拉平，使這個(gè)水平接近本地的平均水平。如果這個(gè)地方人氣做的比較好，它的客流量達到了30%的時(shí)候，它的議價(jià)會(huì )更高。

不管怎么樣，旅游+地產(chǎn)，旅游的投資是一部分，但是旅游+地產(chǎn)在投資的時(shí)候可能和政府、產(chǎn)地的收入會(huì )有更多的優(yōu)惠，實(shí)際上降低了土地成本，政府一般的是希望拿到地以后通過(guò)獎勵的方式返現。第二個(gè)通過(guò)我們把土地的做熟土地本身價(jià)值已經(jīng)做了一次提升。第三步在建的時(shí)候因為有了景區的拉動(dòng)，人氣旺盛，地產(chǎn)也做了一個(gè)提升。