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    ABOUT GREEPI
    關(guān)于歸派

    田園綜合體如何講好產(chǎn)業(yè)與文化的故事？

    發(fā)布時(shí)間：2019-12-24

     

    ——歸派經(jīng)典項目回顧之中華枇杷園策劃定位

     
    仁壽縣富加鎮的中華枇杷園項目早在2016年以前就已經(jīng)破土開(kāi)工了，歸派卻在2018年7月接到項目投資方的邀請，為該項目進(jìn)行頂層設計。之所以會(huì )有這番曲折，源于兩個(gè)契機：一是2017年的2月，“田園綜合體”作為鄉村振興的亮點(diǎn)措施被寫(xiě)進(jìn)中央一號文件；二是該項目原資方引進(jìn)了某省第二大國企，進(jìn)一步擴大投資。


    新的資方主要從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建筑工程行業(yè)，想抓住“田園綜合體”的風(fēng)口，以打造眉山市的田園綜合體標桿為目標，借此擴大用地，增加地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。于是乎，原來(lái)占地不到3000畝的中華枇杷園，一下子擴大到17000畝。重新規劃設計并重新過(guò)規委會(huì )勢在必行，資方委托了上海一家規劃設計公司主導，這家公司規劃設計業(yè)務(wù)夠專(zhuān)業(yè)，長(cháng)期服務(wù)于綠城等企業(yè)，然而在這個(gè)項目中卻遇到了阻礙，政府那關(guān)遲遲過(guò)不了。

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    時(shí)間來(lái)到了2018年6月，資方?jīng)Q定不破不立，委托新的規劃機構試一下。在面談考察了3家單位，經(jīng)過(guò)多輪溝通之后，項目公司董事長(cháng)最終選定了歸派來(lái)為目前的困局破題。

    這是一個(gè)時(shí)間緊，任務(wù)重，難度大的項目。從7月中旬項目正式啟動(dòng)，到9月中旬政府要求的年度規委會(huì )評審，只剩下2個(gè)月的時(shí)間。而這一次的評審會(huì )是否通過(guò)，對于資方是否能成功拿地至關(guān)重要！

    項目組頂著(zhù)7月的驕陽(yáng)，分兩隊花了整整5天時(shí)間對項目地和周邊區域做了深入的調研。要知道，這兩年成都遠郊的田園綜合體項目如雨后春筍，光項目所在的天府新區區域就有十幾個(gè)田園綜合體在建。如何把這些項目PK下去，脫穎而出，是破題的關(guān)鍵。

    經(jīng)過(guò)對仁壽縣的農業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢和政策趨勢、地域歷史文化、市場(chǎng)客群需求、場(chǎng)地資源、委托方資源，以及對成都遠郊29個(gè)競合項目的深度調研和分析，與委托方反復討論，我們將破題方向確定為三個(gè)策略：產(chǎn)業(yè)做格局！文化做高度！地產(chǎn)做包裝！


    一. 產(chǎn)業(yè)做格局 —— 一果引領(lǐng)，百果飄香


    產(chǎn)業(yè)是田園綜合體不可回避的話(huà)題，本項目在產(chǎn)業(yè)層面更是受到政府的高度關(guān)注。政府希望本項目以枇杷為切入，重視農業(yè)產(chǎn)業(yè)體系構建和帶動(dòng)作用，打造三產(chǎn)融合發(fā)展的示范。

    在對枇杷這個(gè)水果的研究中我們發(fā)現，枇杷景觀(guān)性較為普通，不利于營(yíng)造環(huán)境品質(zhì)，而且枇杷季節性明顯，果期只有一個(gè)多月，枇杷摘下來(lái)自然狀態(tài)也只能保存幾天，所以以枇杷為單一主題，有很大的局限。因此我們把視野放到了更大的“水果”產(chǎn)業(yè)。

    我們認真梳理了整個(gè)仁壽縣水果產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢，發(fā)現仁壽縣的果業(yè)相當繁榮，除了全國聞名的枇杷外，還有曹家梨，柑橘，水蜜桃，葡萄等頗受市場(chǎng)歡迎的水果品類(lèi)，堪稱(chēng)成都的果園子。但是仁壽縣在水果產(chǎn)業(yè)方面，對內尚無(wú)統一的管理運作體系，對外也沒(méi)有形成統一的品牌推廣，而這也是政府的迫切需求。

    因此我們將產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略定位為：
    聯(lián)合當地優(yōu)質(zhì)果農果企，拉平臺；引入京東農業(yè)，拓渠道；培育“天府好果”，合品牌。具體怎么做呢？我們概括為“一圖九品”，即枇杷產(chǎn)業(yè)鏈全景圖和支撐農業(yè)平臺建設的九大項目。

    資方有意打造兩個(gè)項目，枇杷研究院和罐頭生產(chǎn)工廠(chǎng)，我們在此基礎上，策劃了一條從科創(chuàng )研發(fā)，生產(chǎn)種植，到產(chǎn)品加工，再到品牌拓銷(xiāo)的產(chǎn)業(yè)鏈。

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    科創(chuàng )研發(fā)方面，打造政產(chǎn)學(xué)研協(xié)同創(chuàng )新平臺，構建創(chuàng )新孵化生態(tài)體系，引入四川農大研究院，從高端育種，農業(yè)科技化研究，標準制定等方面落實(shí)前端，打造整個(gè)西南枇杷產(chǎn)區的科創(chuàng )試驗中心；
    生產(chǎn)種植方面，以共營(yíng)制為基礎升級合作模式，以種植結構升級與智慧化管理為重點(diǎn)，將本項目萬(wàn)畝枇杷種植區進(jìn)行農業(yè)智慧種植的全面升級；
    產(chǎn)品加工方面，建設枇杷精深加工示范區，提高枇杷綜合利用水平，實(shí)現就地加工轉化增值；
    品牌拓銷(xiāo)方面，建設“天府好果”品牌培育中心，健全仁壽縣水果產(chǎn)銷(xiāo)穩定銜接機制，并協(xié)助資方引入京東農業(yè)，讓仁壽縣的枇杷產(chǎn)品找到互聯(lián)網(wǎng)的出路。

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    如此一來(lái)，就形成了以本項目為支點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)大格局：橫向是整個(gè)仁壽縣的果產(chǎn)服務(wù)平臺，縱向是深度拓展的枇杷產(chǎn)業(yè)鏈，同時(shí)，打造“天府好果”的產(chǎn)業(yè)大品牌，將仁壽縣水果產(chǎn)業(yè)整合推廣。
     

    二. 文化做高度 —— 天府向南第一城的文化品牌擔當


    從區域發(fā)展的角度來(lái)看，大成都向南縱深發(fā)展已經(jīng)蔓延到仁壽縣視高區域，未來(lái)的仁壽縣，必然擔得起“天府向南第一城”的美名。而這么一個(gè)具有2500多年歷史，未來(lái)又會(huì )全面融入成都南向發(fā)展戰略的千年古縣，卻沒(méi)有一個(gè)拿得出手的文化品牌，這是仁壽的遺憾，但也是我們的機會(huì )。

    仁壽縣最拿得出手的文化品牌是什么？我們認為，就是“仁壽”二字！

    “仁”是精神生活的理想境界，中國傳統文化的精髓；“壽”是物質(zhì)生活的理想境界，古今大眾對健康的追求。仁壽，仁者當壽！

    通過(guò)研究我們知道，“仁壽”二字作為縣名已經(jīng)有1400多年的歷史，此名來(lái)源于隋文帝游歷蜀地，在此修建的仁壽宮，代表千古仁君對國家和平安寧的期望，此為君之仁；仁壽縣歷史上會(huì )館云集，會(huì )館文化十分繁榮，所謂“鄉土之鏈，桑梓之情”，其實(shí)歸根結底傳達的就是人與人的親善關(guān)系，此為民之仁。習總書(shū)記強調：要文化自信，要親為中國傳統文化代言。而仁壽這個(gè)地方，由表及里都體現中國傳統文化的精髓——仁。

    項目地最大的農業(yè)資源——枇杷，我們也對其背后的文化內涵做了研究：枇杷是吉祥的植物，“樹(shù)繁碧玉葉，柯疊黃金丸”，是財富殷實(shí)、子嗣昌盛、健康長(cháng)壽的象征，而且枇杷果甜，核苦，皆可入藥，真可謂是“仁心壽果”！

    于是這樣就形成了對文化的策劃理念：從“仁壽”二字出發(fā)，打造代表中國傳統國學(xué)文化為核心的田園綜合體，占位“仁壽”文化品牌，樹(shù)立天府向南第一城的文化地標。占領(lǐng)了“仁壽”文化，也就占領(lǐng)了仁壽縣的文化品牌制高點(diǎn)。

    文化高度有了，還需要落實(shí)到文旅產(chǎn)品層面。

    我們從市場(chǎng)的角度，對中國傳統文化的文旅產(chǎn)品需求做了充分的分析后發(fā)現，這是一個(gè)不容小覷的市場(chǎng)。無(wú)論是最近幾年如火如荼的國風(fēng)?。ì樼鸢?，花千骨，三生三世十里桃花等），還是全國地鐵上，旅游項目中頻繁出現的漢服小哥哥小姐姐，或者是最近漸漸流行起來(lái)的國學(xué)教育，亦或是最近兩年市場(chǎng)認可度最高的中式文化居住產(chǎn)品（宋衛平藍城系，世貿國風(fēng)系、泰禾府系園系等），都在昭示著(zhù)中國傳統文化的復興，這也是80后的人群普遍具有較高的文化素質(zhì)和骨子里的東方傳統價(jià)值觀(guān)融合的結果。

    因此文旅層面我們定位于，從“休閑”到“修賢”的國風(fēng)文旅體驗目的地，打造“面向世界的修賢田園” 和“全國知名的國學(xué)盛典”，并以四大體驗產(chǎn)品和兩大文化盛宴來(lái)作為文旅產(chǎn)業(yè)的支撐：復興仁壽會(huì )館文化的雅集會(huì )館（文化酒店），以富加原名“九井坳”為背景再生九井之名的九井里（商業(yè)街），田園國樂(lè )體驗的音律田園（田野樂(lè )園），承載中國田園文藝精神的墨香村（文創(chuàng )院子）；國學(xué)復禮大典和田園國樂(lè )大典。
     
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    三. 地產(chǎn)做包裝 —— 新天府田園生活的國風(fēng)畫(huà)卷


    完成了文化和產(chǎn)業(yè)的構建，其實(shí)就已經(jīng)解決了政府90%的關(guān)注面了，然而我們認為還不夠，地產(chǎn)還需要文化浸潤和主題包裝。

    我們在現場(chǎng)考察的時(shí)候發(fā)現，整個(gè)17000畝的場(chǎng)地，都呈現出同一種地理風(fēng)貌——淺丘淺溝。場(chǎng)地內的小丘不管是高度，形態(tài)，大小都非常相似，而且分布均勻，其間溝谷縱橫環(huán)繞，深淺適中。

    對于地產(chǎn)建設區域，資方一開(kāi)始想推丘填溝，因為對土方量做了計算，就地平衡問(wèn)題不大，不需要太多投入就能平整出大塊的土地。但我們還是建議盡可能保留這種山水肌理，在此想法的基礎之上，結合“仁壽”文化的定位，我們?yōu)轫椖康牡禺a(chǎn)區域提出了“千丘仁山，萬(wàn)戶(hù)壽水”的空間規劃理念。

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    何為仁山？將地產(chǎn)圍繞淺丘布局，山丘栽種枇杷樹(shù)，為每個(gè)居住組團提供一處私享的果園，更提供了一處社區鄰里交際活動(dòng)的場(chǎng)所，人人親密，此為仁山；
    何為壽水？將場(chǎng)地溝谷梳理縱橫交織的水系，曲折環(huán)繞整個(gè)項目地，水系沿溝谷一分二，二分四，直至進(jìn)入每個(gè)組團，每戶(hù)人家，源遠流長(cháng)，此為壽水。

    這樣就形成了一幅“前有水繞，后有果香，推門(mén)見(jiàn)綠（丘），開(kāi)窗見(jiàn)田”的新天府田園生活的國風(fēng)畫(huà)卷。在后來(lái)的評審匯報中，這一理念獲得了政府和委托方的高度贊揚。
     
    經(jīng)過(guò)產(chǎn)業(yè)，文化，地產(chǎn)層面的全面策劃規劃，最終我們將本項目總結為：仁心壽果大農業(yè)、仁里壽鄉大文旅、仁山壽水大生活，三大核心定位，從而構建起本案作為田園綜合體三產(chǎn)融合示范的典范。

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    在經(jīng)歷兩個(gè)月的奮戰之后，本項目一舉通過(guò)仁壽縣規委會(huì )的評審，并順利幫助委托方拿下一期土地。同時(shí)，本項目也代表眉山市申報2018年度國家級農業(yè)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展示范項目，并獲選2018年四川省重點(diǎn)項目。

    目前該項目已建成部分育苗區、種植區、道路體系、綜合辦公樓和枇杷加工廠(chǎng)，并已啟用兩條枇杷加工生產(chǎn)線(xiàn)。


     

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