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    ABOUT GREEPI
    關(guān)于歸派

    那個(gè)搞出“星光大道”“奇葩說(shuō)”的影視基地，在成都投資拿地卻遇上了麻煩......

    發(fā)布時(shí)間：2019-12-10

      


    ——One night in 溫江

    歸派團隊第一次見(jiàn)星光影視產(chǎn)業(yè)園的X總，是在成都溫江的項目辦公室，歸派受邀前往，洽談關(guān)于該企業(yè)在溫江拿地投建影視文旅產(chǎn)業(yè)園的方案策劃規劃事宜。X總把一本本規劃方案扔在桌子上給我們看，嘴里自顧自嘟囔：政府那里過(guò)不了，地也拿不下來(lái)，這錢(qián)又白花啦！

    方案多是一些全國知名的規劃設計院的作品，其中某些方案，想法理念不錯，規劃設計上夠專(zhuān)業(yè)，效果圖也精美，該有的都有了，那問(wèn)題出在哪里呢？

    通過(guò)深入溝通我們發(fā)現，其實(shí)是政府和企業(yè)的訴求根本上沒(méi)有解決。

    政府想要什么？政府看中了該企業(yè)在北京建設運營(yíng)的影視文旅樂(lè )園，希望把這個(gè)樂(lè )園翻版落戶(hù)到溫江，助力溫江“大游樂(lè )”產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，同時(shí)把影視產(chǎn)業(yè)也引入溫江，形成產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)。因此政府提出要求：產(chǎn)業(yè)要實(shí)，格局要高，定位夠震撼，還得能落地！外來(lái)企業(yè)，要在成都這個(gè)文旅產(chǎn)業(yè)高度發(fā)展的城市，投資文旅項目，不是一件新鮮事兒，成都市的各級政府官員可謂是身經(jīng)百戰，見(jiàn)得多了，要想出彩，太難！

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    企業(yè)想要什么？回血！溝通過(guò)程中X總告訴我們，政府想要的那個(gè)樂(lè )園，放在溫江來(lái)根本沒(méi)法活，許多基礎條件不具備。另外政府還要求投錢(qián)做影視產(chǎn)業(yè)，做產(chǎn)業(yè)需要培育，回報周期長(cháng)，回報率低，拿什么支撐回現？

    于是上面的情況就出現了，幾個(gè)規劃方案，要么過(guò)于高大上不接地氣（基本的投資回收平衡沒(méi)解決），要么過(guò)于追求回報（一看就不像要做產(chǎn)業(yè)的樣子），說(shuō)到底，沒(méi)解決根本問(wèn)題！


    那歸派怎么做呢？我們解決問(wèn)題的第一宗旨就兩個(gè)字：落地！這個(gè)落地可不是能不能“建”的問(wèn)題，而是能不能“活”的問(wèn)題，活下來(lái)的項目，才是真落地的項目。

    高大上的方案誰(shuí)都能做，政府官員都是見(jiàn)多識廣的聰明人，沒(méi)有市場(chǎng)可行性的方案，一看就明白企業(yè)不會(huì )真這么干，政府就會(huì )特別謹慎，方案的通過(guò)率，拿地的成功率就極低。企業(yè)投資人更是人精中的人精，不能落地，不能回血賺錢(qián)的方案，都是白扯。于是這個(gè)方案能否落地就成為了政府與企業(yè)共同關(guān)注的最佳切口，歸派要做一個(gè)既能滿(mǎn)足政府的需求，還能為企業(yè)賺錢(qián)的方案！

    具體如何做呢？市場(chǎng)層面的研究是重中之重。

    我們梳理出了本項目在市場(chǎng)層面的4個(gè)機會(huì )：

    第一個(gè)機會(huì )，項目地旁邊，國色天鄉樂(lè )園，每年的500萬(wàn)游客。通過(guò)實(shí)地調研我們發(fā)現，國色天鄉沒(méi)有夜間游樂(lè )項目，尤其是節假日、暑期檔的時(shí)候，每天的人流量有幾千甚至上萬(wàn)，夜間停留的轉化率卻不足10%?？梢哉f(shuō)這是送到嘴邊的肉。

    第二個(gè)機會(huì )，項目地依附溫江城區，未來(lái)地鐵開(kāi)通后，與成都西門(mén)和光華片區聯(lián)系緊密，20分鐘出行圈內有超過(guò)50萬(wàn)常住人口。這對于我們來(lái)說(shuō)是日常休閑客源的強力支撐。

    第三個(gè)機會(huì )，成都未來(lái)2000萬(wàn)量級的人口。成都一直是個(gè)休閑城市，只要有什么地方成了網(wǎng)紅地，有耍事（四川方言：好玩），成都人必定要去打個(gè)卡湊個(gè)熱鬧。成都人的休閑總結起來(lái)3個(gè)特點(diǎn)：
    1.出門(mén)晚回家更晚（成都人周末外出休閑的平均出門(mén)時(shí)間是11點(diǎn)37分，餐飲高峰期在晚上8點(diǎn)30）；
    2.家人朋友一大群（以家庭和朋友的組織方式出游的占比達到83.8%）；
    3.好耍再遠都要去！（成都私家車(chē)保有量全國第二，川A大軍聞名遐邇）。
    所以，做好成都本土市場(chǎng)對項目持續的發(fā)展是強大的保障。

    第四個(gè)機會(huì )，成都市每年有一億人次的外來(lái)游客，這部分人的剛需是什么？過(guò)夜！這一億人次留在成都市內過(guò)夜的占比達到了60.4%！再加上，文旅消費的大頭都發(fā)生在夜間，過(guò)不過(guò)夜，人均消費水平甚至有3倍的差距。因此，對于外來(lái)游客，吸引他們留下過(guò)夜，是最有效的引流途徑。

    國色天鄉缺夜游產(chǎn)品，500萬(wàn)人流量白白失去；周邊20分鐘出行圈的居民白天要上班，晚上才有閑暇；成都人熱愛(ài)夜生活，外來(lái)游客更需要夜生活。通過(guò)4個(gè)市場(chǎng)機會(huì )的梳理，我們發(fā)現，無(wú)論哪個(gè)層面，都指向了夜經(jīng)濟！

    成都一直以來(lái)被譽(yù)為夜生活第一城。
    成都是全國晚睡率第一的城市，酒吧數量全國第二，酒水消費全國第一；
    汽車(chē)保有量全國第二的同時(shí)，夜間人均打車(chē)次數全國第一。
    不得不說(shuō)，成都這座城市晚上真的很嗨！

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    然而這么一座夜生活第一城，卻沒(méi)有一個(gè)共所認知的夜生活地標，這真是一個(gè)莫大的契機，于是我們毫不猶豫地抓住這個(gè)契機，將本項目往夜經(jīng)濟方向深度探索。

    有了對市場(chǎng)的判斷，我們再來(lái)研究一下企業(yè)有沒(méi)有做夜經(jīng)濟的能力？企業(yè)長(cháng)項是什么？

    光影！這家企業(yè)最牛逼的能力是做舞臺全息技術(shù)和大型的光影呈現，杭州G20峰會(huì )的燈光秀就有他們的參與。還有嗎？影視節目制作！能為《星光大道》，《非常6+1》提供節目錄制服務(wù)的企業(yè)，做影視節目制作自然是駕輕就熟。這真是天作之合！我們由此確定了本案的方向：依托企業(yè)最擅長(cháng)的資源，以夜經(jīng)濟為核心，打造“光影+影視”的文旅體驗目的地，為成都樹(shù)立夜生活的全新地標！

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    與此同時(shí)，產(chǎn)業(yè)的落實(shí)也有了路徑：依托“光影+影視”的方向，做全成都的各類(lèi)文商旅項目、大型室內外節慶節會(huì )的光影和全息技術(shù)服務(wù)，設備租賃；結合成都“選秀城市”的大認知大需求，和抖音等網(wǎng)紅直播的興起，為平民直播和選秀類(lèi)節目制作提供專(zhuān)業(yè)的平臺、場(chǎng)地和服務(wù)，并延伸到影視制作和人才孵化。

    到此，項目的難點(diǎn)已經(jīng)解決了一大半。但是還不夠！

    政府和企業(yè)的訴求不止于此，項目定位才是點(diǎn)睛之筆，那定位如何出彩？政府領(lǐng)導說(shuō)，要跟地域文化和資源好好結合起來(lái)！要獨一無(wú)二的！企業(yè)也提出一個(gè)要求：要有利于我的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)！

    項目在成都溫江，上風(fēng)上水的地方。項目地有什么在地資源？溫江是成都最宜居的地方，花卉苗木產(chǎn)業(yè)興旺，項目地內有一條河叫江安河，旁邊幾公里有溫泉可以用，再加上“夜生活”的核心方向，“光影+影視”的產(chǎn)業(yè)突破口……

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    各種各樣的要素總結起來(lái)紛繁復雜，又各不相關(guān)。政府要高度（口號），企業(yè)要調性（營(yíng)銷(xiāo)），如何提煉出一個(gè)精準定位？項目組在這一步可是遇到了極大的阻礙。

    我們試圖尋找一個(gè)文化母體來(lái)承載定位，因為一個(gè)好的文化母體，既能為品牌營(yíng)銷(xiāo)提供傳播力，又能拔高項目的內涵。于是我們先研究了古蜀魚(yú)鳧文化，發(fā)現這個(gè)文化太古舊，市場(chǎng)認知度不高，轉化難度大，市面上以此為主題的開(kāi)發(fā)項目已經(jīng)有一些了，都不溫不火，不行；然后又研究了仙俠蜀山的文化，發(fā)現這個(gè)文化母體的市場(chǎng)認知是夠了，但是不利于地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)，只適合做到文旅游樂(lè )的部分，還是不行；之后又研究了蜀都、少城等文化母體，也都沒(méi)有找到感覺(jué)。這一步，就花了兩周的時(shí)間。

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    哎呀，蜀道難，難于上青天！喊出這句詩(shī)的伙伴，開(kāi)始從“蜀”相關(guān)的詩(shī)歌文學(xué)作品中去找靈感。

    這一找可不得了！

    有一首唐詩(shī)，被聞一多譽(yù)為頂峰中的頂峰，盛唐第一詩(shī)，它與蜀國沒(méi)有任何關(guān)系，卻反而與我們的項目非常契合——春江花月夜，每一個(gè)字都接上了我們項目的核心資源。最關(guān)鍵的是，這首詩(shī)背后蘊含情，景，意，也是我們想在項目中想要傳達的：蓬勃生命力的美好景物，溫情脈脈哀而不傷的小資情調，積極豁達的宇宙觀(guān)。

    這是一個(gè)天賜的緣分，我們只易一字，形成項目的核心定位——溫江花月夜。

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    “溫”代表溫度、溫泉、溫情，岷江之水至此而溫，造就了成都上風(fēng)上水的宜居首選地；
    “江”代表江安河景，親水之地，古蜀先民逐水而居，水也是中國居住文化中的靈氣所在；
    “花”代表這里的花卉苗木產(chǎn)業(yè)，也代表四季花開(kāi)的優(yōu)美環(huán)境；
    “月”代表歸家、思念、哀而不傷的小資情調；
    “夜”則是這個(gè)項目的最后的落腳點(diǎn)：光影、夜生活。

    這正是：一花一世界，一水一時(shí)光，乘月試歸去，一夜知溫江！

    一個(gè)影視科技文旅游樂(lè )體驗的典范之作，一個(gè)四季花開(kāi)的、溫情的親水宜居之地，一個(gè)成都夜生活的新地標！


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    在這個(gè)定位之下，我們形成了一系列的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和業(yè)態(tài)策劃，又在策劃基礎上形成了對應的規劃方案，并根據項目的建設用地量和實(shí)際情況，對地產(chǎn)的具體產(chǎn)品（商業(yè)街，酒店，樂(lè )園，住宅，別墅……），開(kāi)發(fā)時(shí)序策略，回現周期做了充分的測算，達到保守的收支平衡狀態(tài)。

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    后來(lái)的事情就順理成章了，通過(guò)溫江區政府評審，成功入庫成都市2018年重點(diǎn)項目，并且完成拆遷安置工作，已經(jīng)進(jìn)入施工階段。


     

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