重磅！房地產(chǎn)行業(yè)，“曙光”來(lái)了！

房地產(chǎn)行業(yè)終于迎來(lái)了一道曙光。

10月26日，證監會(huì )官網(wǎng)顯示，嘉實(shí)基金、華夏基金和中金基金開(kāi)始申報國內首批消費基礎設施公募REITs，分別為嘉實(shí)物美消費REIT、華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT、中金印力消費REIT。

這意味著(zhù)，在經(jīng)過(guò)近二十年的探索后，業(yè)內翹首以待的商業(yè)地產(chǎn)公募REITs正式破冰、落地開(kāi)花了。在此之前，公募REITs的范圍僅覆蓋到倉儲物流、園區基礎設施、新型基礎設施和保障房等相關(guān)領(lǐng)域。

發(fā)行公募REITs，相當于為地產(chǎn)商的運營(yíng)類(lèi)項目打通了另一個(gè)融資通道，實(shí)現了商業(yè)閉環(huán)，對于資金緊張、低迷不振的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，可謂一針強心劑。

更重要的是，這是一場(chǎng)跨越二十年的變革。如果說(shuō)過(guò)去多年，中國普通居民進(jìn)行房地產(chǎn)投資主要是買(mǎi)房、買(mǎi)樓，動(dòng)輒百萬(wàn)、千萬(wàn)；那么未來(lái)，公募REITs也將進(jìn)入居民的資產(chǎn)配置池，花1000元就可以投資，而這將是萬(wàn)億級的市場(chǎng)規模。

一個(gè)比開(kāi)發(fā)時(shí)代更為激動(dòng)人心的運營(yíng)時(shí)代開(kāi)始了。

10月26日，證監會(huì )官網(wǎng)公開(kāi)信息顯示，華夏金茂購物中心封閉式基礎設施證券投資基金、嘉實(shí)物美消費封閉式基礎設施證券投資基金、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎設施證券投資基金、中金印力消費基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金等4單消費公募REITs已申報。

如后續上述產(chǎn)品獲批，意味著(zhù)市場(chǎng)首批消費REITs產(chǎn)品即將問(wèn)世。

此前，10月20日，證監會(huì )發(fā)文，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類(lèi)型拓展至消費基礎設施，并表示，證監會(huì )將會(huì )同相關(guān)部門(mén)單位，推進(jìn)符合條件的消費基礎設施項目發(fā)行公募REITs，同時(shí)強化市場(chǎng)監管，充分發(fā)揮REITs盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴大有效投資的積極作用。

同一天，萬(wàn)科董事會(huì )主席郁亮表示，對不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)而言，REITs的重要性類(lèi)似于按揭貸款之于住宅開(kāi)發(fā)的重要性，能夠將不動(dòng)產(chǎn)變?yōu)閯?dòng)產(chǎn)，打通投融管退的閉環(huán)。萬(wàn)科商業(yè)、物流、租賃住房都在積極準備REITs，有信心取得突破。

而物美集團CEO張斌9月份曾表示，公募REITs能夠盤(pán)活優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)，在我國經(jīng)濟基本面逐漸修復的背景下，商場(chǎng)、購物中心等資產(chǎn)的估值將會(huì )恢復，相應的REITS產(chǎn)品收益率也將有明顯改善。物美全資或為控股、大股東的品牌企業(yè)有物美超市、麥德龍、百安居等，各業(yè)態(tài)門(mén)店超2000家，自有物業(yè)超200萬(wàn)平方米，多數位于一二線(xiàn)城市，可發(fā)行和擴募REITs的資產(chǎn)十分豐富。

在今年3月份，贏(yíng)商網(wǎng)曾撰文表示，REITs作為一種資產(chǎn)變現渠道，對于持有一定規模體量但缺少融資渠道的企業(yè)，是個(gè)難得的變現機遇，有望盤(pán)活企業(yè)整體投資能力，也能更好地激勵專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理人。和首批REITs類(lèi)似，能夠實(shí)際參與的是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)原始權益人和優(yōu)質(zhì)管理人，預計國資和民營(yíng)企業(yè)都會(huì )參與。而底層項目則要考慮資產(chǎn)收益的標準化、可靠性，有更好的運營(yíng)業(yè)績(jì)、未來(lái)增長(cháng)預期。

10月26日，華潤置地有限公司發(fā)布公告，關(guān)于公開(kāi)募集基礎設施證券投資基金的建議分拆及在深圳證券交易所獨立上市。建議分拆構成(i)向基礎設施REIT出售該項目，及(ii)集團認購公募基金30%的基金份額。

據了解，于2023年10月26日，華夏基金及中信證券向中國證監會(huì )及深圳證券交易所提交了公募基金注冊及上市的申請材料。就建議分拆而言，華夏基金（作為公募基金管理人）將設立公募基金作為公開(kāi)上市的基礎設施證券投資基金。

目前預計公募基金將募集人民幣69.78億元。于建議上市時(shí)，華潤商業(yè)資產(chǎn)將作為戰略投資者認購已發(fā)行基金份額總數約30%。

于公募基金設立后，公募基金將動(dòng)用所得款項認購資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃的全部權益，其后，資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃將動(dòng)用認購款項向華潤集團收購項目公司的全部權益。于有關(guān)收購完成后，項目公司將由基礎設施REIT持有100%權益，并將不再為華潤置地的附屬公司。

基礎設施REIT的相關(guān)資產(chǎn)項目為位于山東省青島市市南區山東路6號的購物商場(chǎng)。項目公司為華潤商業(yè)資產(chǎn)（華潤置地全資）的全資附屬公司華潤置地（山東）有限公司。

建議分拆及建議上市完成后基礎設施REIT的架構為：華潤商業(yè)資產(chǎn)持有30%基金份額，公眾基金份額持有人持有70%基金份額。

華潤置地已向聯(lián)交所提交應用指引第15項申請，而聯(lián)交所已確認可進(jìn)行建議分拆。建議分拆須待（其中包括）中國證監會(huì )及深圳證券交易所批準建議上市后，方可作實(shí)。

2018年6月，華潤置地積極響應國家號召發(fā)展租賃住房業(yè)務(wù)，正式發(fā)布租賃住房品牌“有巢”，以行業(yè)排頭兵之姿大力發(fā)展租賃住房。2022年12月9日，華潤有巢REIT在上交所上市，成為國內首單市場(chǎng)化機構運營(yíng)的保障性租賃住房REIT。 

作為市場(chǎng)上唯一一只以租賃項目為底層資產(chǎn)的REITs項目，華夏基金華潤有巢REIT的底層資產(chǎn)是由華潤置地旗下有巢住房租賃（深圳）有限公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的兩處保障性租賃住房項目——有巢泗涇項目和有巢東部經(jīng)開(kāi)區項目，是上海松江區“001號”、“002號”保租房項目，也是上海市推進(jìn)保障性租賃住房發(fā)展的重要示范項目。

截至2023年6月30日，有巢公寓已累計進(jìn)駐全國15個(gè)城市，布局項目56個(gè)，布局房源5.6萬(wàn)間，是市場(chǎng)上僅有在北京、上海、廣州、深圳四個(gè)超一線(xiàn)城市均有大型租賃社區布局的租賃企業(yè)。  

對房企而言，公募REITs擴容至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，將為地產(chǎn)商的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)助力，相當于打通了一條新的融資通道，成為繼去年下半年的“金融十六條” 、三支箭之后，來(lái)自房地產(chǎn)金融政策的又一大支持；也讓房企在處置資產(chǎn)、盤(pán)活資金方面，多了一條出路。

更長(cháng)遠來(lái)看，這是房地產(chǎn)從上半場(chǎng)走到下半場(chǎng)、從開(kāi)發(fā)到運營(yíng)的重大金融配套措施的突破。

 “千呼萬(wàn)喚始出來(lái)！如同二十多年前的按揭，成就了千家萬(wàn)戶(hù)老百姓的置業(yè)安居夢(mèng)想；今天的REITs，將幫助我們從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉型為不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)商，也為投資者提供了更多的選擇，其深遠影響將隨時(shí)間而顯示出來(lái)?！庇袅恋谝粫r(shí)間興奮地表示。

幾天前，他在西安的媒體交流會(huì )上也曾提到，REITs對于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的重要性，類(lèi)似于按揭貸款之于住宅開(kāi)發(fā)的重要性，能夠實(shí)現商業(yè)模式的閉環(huán)。

“對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，REITs為自持商業(yè)物業(yè)提供了退出機制，關(guān)鍵是提高了商業(yè)物業(yè)的流動(dòng)性，這有利于開(kāi)發(fā)商回籠資金，” 全球性地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕（CBRE）廣州公司副總經(jīng)理、投資及資本市場(chǎng)部負責人蘇儉婷說(shuō)，這個(gè)市場(chǎng)潛在規?？隙ㄊ呛艽蟮?。

單是廣州，優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積都有629萬(wàn)平方米，也有一些知名開(kāi)發(fā)商自持總量很大的商業(yè)物業(yè)，更別說(shuō)全國范圍內，符合REITs要求門(mén)檻的商業(yè)物業(yè)，應該有很多。

從歷史來(lái)看，REITs的不斷擴容和破冰，是我國地產(chǎn)行業(yè)的大勢所趨。在美國、新加坡等40多個(gè)國家（地區），REITs的發(fā)展已非常成熟，尤其在美國，REITs覆蓋范圍很廣，包括住宅、公寓、基礎設施、工業(yè)廠(chǎng)房、酒店等等。

據國金證券年初研報，全球目前REITs總規模約為13.5萬(wàn)億元（1.96萬(wàn)億美元），其中美國約9.1萬(wàn)億元。

而商業(yè)地產(chǎn)REITs破冰也將為中國打開(kāi)一個(gè)新萬(wàn)億市場(chǎng)。國金證券表示，中國擁有的商業(yè)資產(chǎn)預計長(cháng)期能支撐REITs市場(chǎng)達到萬(wàn)億級規模。

站在中國資本市場(chǎng)乃至宏觀(guān)經(jīng)濟預期層面，這也釋放了一股暖意。中信建投證券分析師竺勁指出，發(fā)行消費基礎設施REITs不僅可以紓解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，同時(shí)擴大消費需求，進(jìn)一步助力宏觀(guān)經(jīng)濟穩步增長(cháng)和提振資本市場(chǎng)信心。

無(wú)論如何，商業(yè)地產(chǎn)REITs破冰對正在轉向“經(jīng)營(yíng)為王”的房企們都是一個(gè)關(guān)鍵突破，尤其是萬(wàn)達、萬(wàn)科、華潤、龍湖、新城控股等持有不少商業(yè)物業(yè)的房企，隨著(zhù)“投融管退”的閉環(huán)打通，屬于他們的轉型未來(lái)，前路漸明，這將是一個(gè)靠資產(chǎn)運營(yíng)、靠服務(wù)能力打天下的新地產(chǎn)江湖。

一個(gè)新的房地產(chǎn)時(shí)代正徐徐拉開(kāi)帷幕！

• 收益方面，收益率高于行業(yè)基準。
• 從企業(yè)內部角度，企業(yè)更傾向選擇經(jīng)營(yíng)表現前30%的腰部以上項目，這類(lèi)項目風(fēng)險、收益相對適中。    
• 擬入池資產(chǎn)優(yōu)先考慮風(fēng)險更低的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，多為抗周期能力較強的一二線(xiàn)核心資產(chǎn)。