中國養老地產(chǎn)實(shí)況 | 分布格局、發(fā)展現狀與頭號玩家

養老地產(chǎn)要從概念炒作回歸到理性思考，從各種花式概念回歸到老年生活服務(wù)載體的本質(zhì)上來(lái)，回歸到老年人的原始需求，即如何讓人生下半場(chǎng)可以有更高質(zhì)量生活的訴求上來(lái)。

通過(guò)對近40家國內領(lǐng)先的養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的全國近 150個(gè)項目的調研，繪制了優(yōu)質(zhì)養老地產(chǎn)項目的全國布局圖。通過(guò)分析，我們可以看到目前我國養老地產(chǎn)主要分布在四個(gè)區域：京津冀經(jīng)濟圈、長(cháng)三角經(jīng)濟圈、珠三角經(jīng)濟圈、川渝經(jīng)濟圈，形成 4個(gè)重要的養老地產(chǎn)集群，其他風(fēng)景優(yōu)美的宜老城市也有少量分布。

就服務(wù)而言，京津冀、長(cháng)三角區域項目更為豐富，服務(wù)也更為多元化。就優(yōu)質(zhì)養老項目分布統計而言，京津冀以自持經(jīng)營(yíng)項目為主，珠三角項目以銷(xiāo)售型項目為主，川渝為旅游養老項目為主。

這些優(yōu)質(zhì)養老項目中，約 50.5% 為體量小于 10 萬(wàn)平方米的項目，可見(jiàn)市場(chǎng)中仍是以中型養老地產(chǎn)項目為主，但也不乏建筑面積超過(guò) 150 萬(wàn)平方米的大盤(pán)項目：如京津冀最大項目燕達國際健康城為 180 萬(wàn)平方米;長(cháng)三角的綠地孝賢島 300 萬(wàn)平方米;孝賢坊 200 萬(wàn)平方米;廣西北海的世紀愛(ài)項目為 261 萬(wàn)平方米。

雖然養老地產(chǎn)市場(chǎng)多數為小體量項目，但是在市場(chǎng)總供應體量中，50.24%的來(lái)自于大體量項目(建筑面積大于 150萬(wàn)平方米的項目)的供應。小體量項目(建筑面積小于 10萬(wàn)平方米的項目)雖然數量上占多數，但是整體只供應了市場(chǎng)總體量的 5.14%。

通過(guò)對自持經(jīng)營(yíng)類(lèi)養老地產(chǎn)項目的收費進(jìn)行分析，我們了解到京津冀區域養老地產(chǎn)項目提供更為多樣化的產(chǎn)品服務(wù)，與之對應的月均收費區間較廣——從 2850元到30750元。整體京津冀市場(chǎng)月平均收費為8000元。相比于京津冀和其他區域，長(cháng)三角區域的項目月平均收費空間相對較為集中，同時(shí)整體市場(chǎng)月平均收費居全國最高，達 8300 元。川渝區域由于優(yōu)質(zhì)項目較少，市場(chǎng)產(chǎn)品較為單一且多數集中于旅游類(lèi)養老地產(chǎn)項目，因此自持經(jīng)營(yíng)類(lèi)收費水平也較其他集群偏低。

整體市場(chǎng)來(lái)看，空置率普遍較高，分別在35%-45% 之間。養老產(chǎn)業(yè)屬于非快速消費型產(chǎn)業(yè)，需要有耐心的培育期。一般養老院入住率要達到 75%-85% 才能盈虧平衡。但是較高空置率并不意味著(zhù)城市過(guò)度建設或者供給過(guò)剩。因為整個(gè)養老產(chǎn)業(yè)還處于早期階段，從消費市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，中國養老市場(chǎng)還未培養成熟的消費觀(guān)念，多數人還沒(méi)有對養老產(chǎn)業(yè)，比如照護式養老模式，形成有效的認知，由此很大一部分消費潛力還并未傳導到養老市場(chǎng)。

我們也發(fā)現很多項目做的非常的不錯， 高端項目相比于中低端項目入住率普遍較高。比如京津冀集群的泰康之家、和熹會(huì )、上海親和源、廣州祈福護老公寓等入住率都是在 95% 以上。以遠洋的椿萱茂項目為例，從2014 年遠洋椿萱茂亦莊項目到 2016 年的青塔項目，老年人對于入住養老公寓的接受度明顯提高。

整體優(yōu)質(zhì)銷(xiāo)售類(lèi)養老地產(chǎn)項目去化率普遍較高，平均在 80% 以上 , 其中去化率最高的是川渝區域，其次是珠三角區域。因為川渝區域和珠三角區域以高端旅游養老地產(chǎn)居多，這些高端地產(chǎn)去化率基本都非常高，也使得川渝區域養老房產(chǎn)去化率很高。

平均售價(jià)方面，銷(xiāo)售類(lèi)養老地產(chǎn)多處于城市周邊郊區非中心區域，所以售價(jià)相對較低。而其中京津冀區域明顯高于其他區域，其次是長(cháng)三角，珠三角和川渝區域則相對較低。

目前，國內養老地產(chǎn)的主要參與者被分為三大類(lèi)：一類(lèi)是實(shí)力雄厚，經(jīng)驗豐富的房企，如萬(wàn)科、保利、復興、綠地等；二是手握大量資金的保險機構：如國壽、康泰人壽、生命人壽等；三是尋求產(chǎn)業(yè)布局或收益項目的社會(huì )資本：如紅杉、云峰、和諧等。2018年，各路玩家紛紛加大在養老地產(chǎn)的布局：

【泰康人壽】2018年5月31日，泰康之家“皖園” 坐落安徽合肥，本項目計劃投資20億元以上，用地面積約120畝，建筑面積約16萬(wàn)平方米，將打造安徽地區第一座具有標桿示范意義的國際醫養社區。

【保利地產(chǎn)】2018年5月29日，銀福苑頤養中心正式啟用，標志著(zhù)嘉善的健康養老事業(yè)走進(jìn)了新的發(fā)展歷程，嘉善的長(cháng)者們如今有一個(gè)值得托付的養老之所。銀福苑是按照適老化標準設計打造的專(zhuān)業(yè)養老服務(wù)機構，總占地面積44.6畝，項目規劃設計建筑面積約4.45萬(wàn)平方米，總投資2.3億元，由五棟獨立建筑組成，擁有適老化客房476間，設計床位800張。

【雅戈爾】2018年5月24日，雅戈爾全資子公司雅戈爾置業(yè)控股有限公司在浙江省國有建設用地使用權網(wǎng)上交易系統舉辦的掛牌出讓活動(dòng)中，以7509.64萬(wàn)元的價(jià)格競得寧波市海曙區集士港鎮CX06-05-02g地塊的國有建設用地使用權。此宗土地性質(zhì)為醫療衛生用地，出讓占地約8.13萬(wàn)㎡，容積率0.8-1.8，出讓年限50年，投資強度≥2.1萬(wàn)元/平方米，投資額不低于17億元。

【中南建設】2017年3月與濟寧市簽署《濟寧市中西醫結合醫院任城區老年護養院政府和社會(huì )資本合作PPP項目合同》，總投資規模達6.66億元。

【中弘股份】2017年4月分別以4.96億元和6.6億元競得北京平谷區夏各莊鎮的兩宗A(yíng)61機構養老設施用地。

【同仁堂】2017年5月北京同仁堂（集團）有限責任公司發(fā)布成立同仁堂養老產(chǎn)業(yè)基金，設立10億元產(chǎn)業(yè)基金，同時(shí)啟動(dòng)同仁堂北京健康養老項目，標志著(zhù)百年老字號同仁堂健康養老全國戰略正式實(shí)施。

【南京新百】2017年6月擬以受讓股權及增資方式入股南京禾康智慧養老產(chǎn)業(yè)有限公司，交易總價(jià)1.22億人民幣獲得其51%的股權，進(jìn)一步加快在居家養老服務(wù)領(lǐng)域的擴展。

【綠地集團】與【復星星堡】2017年6月合作簽約養老項目落戶(hù)佛山張槎未來(lái)城；同年7月綠地香港與澳洲養老服務(wù)集團ProvectusCare達成合作協(xié)議。

【華潤集團】2017年8月總價(jià)10.46億拿下南寧良慶區首宗養老地塊；同月與沈陽(yáng)市鐵西區政府正式簽署合作協(xié)議打造沈陽(yáng)市養老及健康產(chǎn)業(yè)示范區。

以下梳理了近年養老地產(chǎn)領(lǐng)域的部分重要項目：

養老地產(chǎn)要從概念炒作回歸到理性思考，從各種花式概念回歸到老年生活服務(wù)載體的本質(zhì)上來(lái)，回歸到老年人的原始需求，即如何讓人生下半場(chǎng)可以有更高質(zhì)量生活的訴求上來(lái)。

回歸到養老需求，更重要的還是要解決目標客群定位問(wèn)題?；貧w需求，戳破養老地產(chǎn)概念泡沫，核心聚焦養老服務(wù)，從養老項目的概念賣(mài)點(diǎn)階段真正回歸綜合養老服務(wù)解決方案的服務(wù)運營(yíng)階段，才是養老地產(chǎn)發(fā)展的一條破局之路。