盛名之下的靈山拈花灣，真的成功了？

就近一年的財務(wù)報告來(lái)看，靈山拈花灣小鎮處于入不敷出的狀態(tài)，其收入來(lái)源主要分為房地產(chǎn)銷(xiāo)售、景區門(mén)票收入、靈山君來(lái)波羅蜜多酒店和各種主題客棧收入以及商業(yè)物業(yè)出租收入?？墒沁@個(gè)沒(méi)有搞商業(yè)開(kāi)發(fā)的小鎮，各方面都是頂尖的小鎮，怎么還虧了？

靈山小鎮·拈花灣取自佛祖拈花一笑的典故，昭示其對禪的參悟，外形如佛祖手指拈花，景觀(guān)無(wú)不透露出東方“禪境”。位于無(wú)錫市馬山國家風(fēng)景名勝區的山水之間，歷經(jīng)5年多的精心打造，于2015年11月14日開(kāi)放。

拈花灣自誕生以來(lái)就被外界廣泛贊譽(yù)，眾人皆贊拈花灣，一是小鎮內亭臺樓閣，無(wú)一不精良，可謂風(fēng)格獨特，與禪文化渾然一體；二是理念先進(jìn)，力求游客沉浸式體驗。

2016年靈山勝境及拈花灣的總游客人數達到400萬(wàn)人，恰到好處的配套房產(chǎn)順利出手，也讓這一項目資金迅速回籠。但是，這么牛的拈花灣的確是虧了！

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投資巨大，回本慢

拈花灣規劃總建設用地約80公頃，總投資48.74 億元，人力物力的投資就更不必說(shuō)了。在去年的一次論壇上，拈花灣總設計師吳國平斷言稱(chēng)，“外人學(xué)不去拈花灣”，可見(jiàn)其打造用心之深，這也說(shuō)明拈花灣在建造運營(yíng)當中亦有不少看家本領(lǐng)。

執惠拿到的權威數據顯示，2016年拈花灣的客流量為148.7萬(wàn)人次，當年門(mén)票收入為7675萬(wàn)元，而住宿餐飲等二次消費收入達到了1.31億元。

網(wǎng)上盛傳拈花灣一年收入6億，可是，這對于拈花灣的投資來(lái)說(shuō)，只是杯水車(chē)薪。

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沉浸體驗的好與壞，消費受眾相對較窄

毫無(wú)疑問(wèn)，拈花灣從開(kāi)工那一刻起就注定為沉浸體驗而生。作為一個(gè)宗教文化類(lèi)主題小鎮，拈花灣圍繞禪意的意境，通過(guò)禪境觀(guān)光、禪意休閑、禪農體驗、禪心度假、禪修康復、禪學(xué)培訓、禪游時(shí)尚等禪文化主題特色，整合現代人度假“吃住行游購娛”的多功能復合要求。建筑的主要風(fēng)格為“禪意”、“拙樸”、“綠色”三大主題。

這就表明拈花灣針對的游客、用戶(hù)群體是略懂佛教文化急欲洗滌心靈的中產(chǎn)富裕人群，而包括家庭親子、情侶等主流群體并不完全符合其定位特征。為滿(mǎn)足特定群體的高端需要，高標準+高成本不可避免。因為定位的問(wèn)題，拈花灣不能像其他特色小鎮一樣，吸納各路人馬。

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酒店入住率不夠

拈花灣擁有波羅蜜多酒店和拈花客棧兩大住宿類(lèi)型，截至2017年第一季度末酒店和客棧共計930間。拈花灣的每一個(gè)客棧都不同，有不同的韻味、不同的格調、不同的體驗，且客?；旧鲜撬男羌壍轿逍羌墭藴?，平均房?jì)r(jià)達到了650元。

不過(guò)拈花灣的入住率并不十分突出，2016年總體客房入住率為57.56%，2017年第一季度客房入住率為55.45%，同樣位于靈山景區內的靈山勝境禪修精舍的入住率同期分別為43%、32%。

相比而言，中銀國際的數據顯示，與拈花灣同處于長(cháng)三角的烏鎮，其酒店平均入住率在70%左右，平均房?jì)r(jià)與拈花灣大致相當。盡管拈花灣剛剛開(kāi)業(yè)不到兩年，同樣可做對比的是上海迪士尼開(kāi)業(yè)第一年的客房入住率就達到了90%以上。

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負債率之高

盡管贊譽(yù)有加，但收入與利潤才是考驗人造景區生死之根本，據執惠拿到的數據顯示，2016年拈花灣當年的現金流入為7.26億元，其中景區門(mén)票流入7600萬(wàn)元、酒店流入1.5億元、度假地產(chǎn)銷(xiāo)售流入5億元。截止今年一季度末，拈花灣的地產(chǎn)銷(xiāo)售進(jìn)度已完成50%，且投資進(jìn)度已接近尾聲。

照此計算，拈花灣一期的地產(chǎn)收入回籠的總體資金量應在10億左右。相比于拈花灣48億的的總體投資規模，一期地產(chǎn)收入覆蓋了大約20%的成本，那么剩下的80%成本則需要在運營(yíng)中加以解決，壓力不可謂不大。

對于人工打造的重資產(chǎn)文旅項目而言，負債與成本壓力如影隨形，截至2017 年3 月末，耿灣公司資產(chǎn)（拈花灣的主管公司）總額41.12億元，負債總額為30.46億元，負債率為74%，由此導致靈山集團的折舊與財務(wù)費用等總成本水漲船高。

2017年靈山集團就已發(fā)行了一期短期融資券、三期超短期融資券，用以歸還銀行欠款等項目。耿灣公司的母公司靈山集團的負債結構更為不合理，其中2016年短期的流動(dòng)負債為30.4億元，2017年一季度短期流動(dòng)負債余額為31.5億元，占總負債的比重分別為53.28%、53.29%。

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政策之險

2015年年底，住建部通報了2015年國家級風(fēng)景名勝區執法檢查結果，通報顯示，拈花灣屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)違規建設項目，要求應依照《風(fēng)景名勝區條例》責令整改。目前仍能在無(wú)錫住建委的網(wǎng)站上看到拈花灣各個(gè)商業(yè)項目的竣工驗收通知，如何整改不得而知，不過(guò)可以確定的是，住建部的一則通知顯然限制了拈花灣的房地產(chǎn)銷(xiāo)售。

若拈花灣房地產(chǎn)項目最后演變成固定資產(chǎn)，其現金壓力程度可想而知。

結語(yǔ)

毫不夸張的說(shuō)，國內能把產(chǎn)品做到如此精細程度恐怕只有吳國平等少數幾個(gè)團隊，但這也表明拈花灣成本之高令人咂舌。除卻各項折舊攤銷(xiāo)和貸款利息后，凈利潤接近于無(wú)，總資產(chǎn)收益率也處于極低的水平。靈山已是中國公認的非常優(yōu)秀的景區，尚且如此的話(huà)，只能說(shuō)明旅游景區重資產(chǎn)投資真的很難賺錢(qián)。