城市更新/存量不良資產(chǎn)再利用

（老牌酒店的轉型之路）

北京核心區，

朝陽(yáng)公園旁，

在快速迭代的城市發(fā)展洪流中，

作為八九十年代我國首批主要對外接待的酒店之一，

永安賓館嚴重滯后的硬件設施、軟件配套，

使得舊有的永安賓館漸漸無(wú)法適應現在的需求，

失去了市場(chǎng)競爭力。

在城市養老問(wèn)題日益凸顯的今天，

這個(gè)瀕臨遺棄的老舊建筑的改造更新，

為激活存量不良資產(chǎn)，

探索城市核心區存量物業(yè)資產(chǎn)的適老化改造，

提供了一個(gè)契機。

北京核心區內的養老社區改造實(shí)踐

“小隱在山林,大隱于市朝?！?/span>

由英國杰典建筑BAIDI作為一體化設計總包承接的大家保險·北京朝陽(yáng)養老社區位于北京三環(huán)邊，緊鄰使館區，深居藍色港灣、三里屯、朝陽(yáng)公園等成熟配套之間，為探索城市更新以及核心區的養老社區實(shí)踐提供了良好的課題環(huán)境。

不同于新建養老社區，

在面臨著(zhù)層高只有2.6米、公共空間小、機電設備和結構老舊等問(wèn)題，以及改造成本預算超低的情況下，如何對外呈現與周邊環(huán)境相適宜的城市展示面，對內讓長(cháng)者生活在熟悉的街坊空間，能夠鬧中取靜、綠氧充盈，安享休閑綠色的晚年生活，成為了這次設計工作主要關(guān)注和亟待解決的問(wèn)題。

△嚴重滯后且破舊的硬件設施，逐漸失去競爭力的永安賓館

社區主要由五棟建筑組成，總占地面積15000平米，整體建筑面積約42000平米?？傆?46個(gè)居住單元，其中特殊照護區含105個(gè)床位，位于最北端臨街路口，位置相對獨立；南側四棟為康養公寓，共440個(gè)房間，環(huán)繞中心庭院布置。

以“家”為主題，變養老為享老

家，是最溫暖的安樂(lè )窩；

家，是最幸福的?？空?；

家，是最結實(shí)的避風(fēng)港；

我們希望給長(cháng)者提供的不僅僅是一個(gè)居室，更是一種家的認知。以打造成一線(xiàn)城市核心區域的全維度開(kāi)放式養老社區典范為目標，從細節入手，讓業(yè)主從進(jìn)門(mén)一刻就能以放松的心情，感受家的溫暖。

△溫馨的歸家體驗 ?攝影師金偉琦

以“家”為主題，通過(guò)前瞻性的全齡化理念設計規劃，變傳統養老為享老，解構長(cháng)者全生命周期的生理以及心理需求。針對不同年齡階段，設置健康生活區及持續照料區，營(yíng)造一種老有所樂(lè )、老有所養、老有所為的全齡生活社區。

北京傳統宜居的四合院居住理念

四合院，

作為中國傳統住宅建筑的典型和代表，

蘊藏著(zhù)我國古代人民的生活智慧和對生活美滿(mǎn)幸福的期盼，

它是城市歷史的見(jiàn)證者，承載著(zhù)一座城市的文化積淀。

功能展開(kāi)圖 ?英國杰典國際建筑 BAIDI

設計以傳統宜居的四合院居住理念為靈感，演繹現代新中式設計風(fēng)格；于鬧市之中尋得一片寧靜，力求讓每個(gè)房間都能欣賞到庭院的美景，為業(yè)主提供具有老北京記憶的、無(wú)障礙且親近自然、舒適溫馨的生活環(huán)境。

改造-低成本下的城市更新

健康生活區以三棟七層小樓和一棟三層服務(wù)中心圍合而成，立面上選用充滿(mǎn)原生態(tài)氣息的磚土原色調，細節處融入中式格柵和三交六椀菱花穿孔板，以傳統材料的質(zhì)感搭配原有的玻璃幕墻，簡(jiǎn)單而又不失時(shí)尚感，給人一種溫馨、暖心的家的感覺(jué)。

萬(wàn)平園林、獨家私享

“造一座園子，詩(shī)意地生活”

借建筑圍合出的上萬(wàn)平米中心場(chǎng)地，打造北京城市核心區養老項目?jì)冉^無(wú)僅有園林式景觀(guān)庭院，結合天圓地方、道法自然的理念，以健康步道環(huán)繞自然山水亭臺，輔以豐富的植被景觀(guān)，為長(cháng)者提供四季皆是景、親近自然的療愈型花園。

院內實(shí)現完全人車(chē)分流，并融合天然水木，在園林的四個(gè)角落分別設計了不同理念的休閑空間，以林蔭客廳、健身花園、靜思園、童趣園等四大主題滿(mǎn)足全齡段的使用需求。業(yè)主可以在這里曬太陽(yáng)，休憩交流、健身漫步、獨處冥想、或兒童游樂(lè )。

居住空間設計

標準化和模塊化可復制的研究構思

居住單元的空間改造針對老人的護理需求，分為康養公寓和特殊照護區。戶(hù)型上通過(guò)一系列的適老化改進(jìn)和設備預留，以可靈活轉換的空間設計，滿(mǎn)足不同人群對象的使用需求。保證在需要人陪護或者同伴共住時(shí)，迅速實(shí)現一居到兩居的轉換。

項目充分考慮到老年人行動(dòng)的便利性和使用的舒適性，從材料、色彩、家具、智能化設施以及光環(huán)境的營(yíng)造，再聚焦到細節處，適合老年人生活的空間尺度設計。

希望實(shí)現適老化空間向標準化和模塊化可復制方向發(fā)展的新突破，滿(mǎn)足老年人在不遠離家人的環(huán)境下實(shí)現“在地養老”。

多樣化公共活動(dòng)空間，參與式經(jīng)營(yíng)

松鶴延年，擇木而棲。

老人的晚年生活需要的往往不是單純的護理，而是以“大健康”為核心的綜合老年配套服務(wù)，不僅僅是讓老人感覺(jué)生活在當下，而是讓老人延長(cháng)壽命，少受疾病折磨，快樂(lè )生活。

我們以參與式的經(jīng)營(yíng)理念+傳統智慧關(guān)注老人對于物質(zhì)、生理以及精神層面的要求。

△大堂公區改造后 ?英國杰典國際建筑 BAIDI

約4000平米的公共活動(dòng)區，涵蓋臺球、圖書(shū)館、影音室、琴房、乒乓球室、瑜伽舞蹈室、康復健身區、書(shū)畫(huà)手工室等功能，住戶(hù)可以根據自己的興趣選擇不同的活動(dòng)內容，以參與式經(jīng)營(yíng)理念，解決長(cháng)者全生命周期需求，為長(cháng)者打造適老的，如家一般幸福的樂(lè )園。

特殊照護樓配套設置醫療護理單元，全時(shí)段監測管理老年人的健康狀態(tài)。以前瞻性的適老化理念設計規劃，依托CCRC理念，滿(mǎn)足住戶(hù)臨近醫療、靠近兒女、融入社會(huì )的需求，打造全年齡段養老照料社區。

除內部配置完整功能區域，社區更是創(chuàng )新的設立了對外開(kāi)放大小咖啡、日本料理吞壽司等餐飲商鋪，以及國際康復診所歐培徳、醫療整形美容等醫養配套。讓長(cháng)者生活在充滿(mǎn)煙火氣、開(kāi)放式的休閑社交空間，感受年輕時(shí)尚的生活方式。

社會(huì )影響及意義

大家保險·北京朝陽(yáng)養老社區是由英國杰典建筑BAIDI設計，首旅旗下老舊賓館升級改造而成的高端開(kāi)放式養老社區，深刻聚焦當下老齡化時(shí)代和存量房時(shí)代最熱話(huà)題：養老和城市更新。

在盤(pán)活存量資產(chǎn)的同時(shí)，有效填補了北京城市核心區沒(méi)有大型高端醫養機構的空白。對城市核心區建設時(shí)尚養老社區提供了非常具有借鑒意義的樣本。