民宿用地的8個(gè)方式和6種模式

今年中央一號文件繼續強調“穩慎推進(jìn)農村宅基地制度改革試點(diǎn)”，這是自2020年開(kāi)展新一輪農村宅基地制度改革試點(diǎn)以來(lái)，中央一號文件連續4年用同樣的表述對宅基地制度改革試點(diǎn)工作進(jìn)行部署，也是自黨的十八大以來(lái)連續11年中央一號文件強調要改革完善農村宅基地制度，由此可見(jiàn)中央對此項改革的高度重視。

我們來(lái)看看，未來(lái)民宿用地有哪些機會(huì )，本文盤(pán)點(diǎn)民宿用地的8個(gè)方式和6種模式。

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宅基地新改革

一是開(kāi)展農民住房財產(chǎn)權抵押貸款試點(diǎn)。2015年以來(lái)，人民銀行牽頭在天津市薊州區等59個(gè)縣（市、區）開(kāi)展農民住房財產(chǎn)權抵押貸款試點(diǎn)，指導各試點(diǎn)地區完善確權登記頒證、交易流轉平臺搭建、價(jià)值評估體系、抵押物處置機制建設等配套措施，加強金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng )新，支持實(shí)現農民住房財產(chǎn)權。根據人民銀行統計，截至2018年末，試點(diǎn)地區農民住房財產(chǎn)權抵押貸款余額為306億元，同比增長(cháng)41.6％，累計發(fā)放575億元。

二是盤(pán)活利用農村閑置宅基地和閑置住宅。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于支持返鄉下鄉人員創(chuàng )業(yè)創(chuàng )新促進(jìn)農村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的意見(jiàn)》明確，城鄉建設用地增減掛鉤政策騰退出的建設用地指標，以及通過(guò)農村閑置宅基地整理新增的耕地和建設用地，重點(diǎn)支持返鄉下鄉人員創(chuàng )業(yè)創(chuàng )新。

三是有序實(shí)施城鄉建設用地增減掛鉤政策。從2005年起，國土資源部按照國家有關(guān)規定，探索開(kāi)展城鄉建設用地增減掛鉤試點(diǎn)，將農村閑置、散亂的宅基地等建設用地整理騰退，節約的建設用地，優(yōu)先用于農民新居、農村基礎設施和公共設施建設以及農村產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地。

下一步，農業(yè)農村部將會(huì )同有關(guān)部門(mén)，結合新一輪農村宅基地制度改革試點(diǎn)，在防范風(fēng)險、權屬清晰和保證農民有穩定住所前提下，探索賦予農民住房財產(chǎn)權（含宅基地使用權）抵押融資功能。同時(shí)，完善農民閑置宅基地和閑置農房政策，鼓勵農村集體經(jīng)濟組織及其成員采取自營(yíng)、出租、入股、合作等方式盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置住宅，發(fā)展休閑農業(yè)、鄉村旅游、餐飲民宿、文化體驗、電子商務(wù)等鄉村產(chǎn)業(yè)。

符合民宿開(kāi)發(fā)用地的8類(lèi)土地類(lèi)型

按照現行的土地類(lèi)型劃分和物業(yè)，列舉出以下幾類(lèi)符合民宿開(kāi)發(fā)的土地類(lèi)型。

1）國有的商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，尤其是直接約定的酒店、旅館業(yè)的用地最為符合民宿建設用地。

2）居住用地，包括集體的宅基地、國有商品房住宅。目前在國內民宿管理方案里均有提到“自有的居住用房用于民宿經(jīng)營(yíng)”，雖然自有的宅基地不允許經(jīng)營(yíng)，但目前國家政策默許此類(lèi)用地用于民宿建設。 

3）有文物保護價(jià)值的古建筑。鄉村里一些存量的房屋，本身帶有文物價(jià)值，我們開(kāi)辦民宿目的在于在有限的合理的開(kāi)發(fā)內，讓這個(gè)文物更加具有價(jià)值。

4）獨立工礦用地。獨立的廠(chǎng)區、采礦區，這些土地屬于國有的建設用地，用于開(kāi)發(fā)民宿，可以提升其價(jià)值。

5）公共公益設施用地。包括：鄉村學(xué)校、醫院、鄉鎮村的辦公樓等，都可以用來(lái)開(kāi)發(fā)民宿。

6）風(fēng)景名勝設施用地。在我國的土地規劃上，有專(zhuān)門(mén)的這一類(lèi)土地用途劃分，也可用于建設民宿。 

7）國有未利用地和集體的四荒地。這類(lèi)用地并未規劃其用途，但是國家目前的政策是鼓勵和支持將這一類(lèi)未利用地用于開(kāi)展鄉村的旅游、民宿來(lái)開(kāi)發(fā)。 

8）耕地、旱地、果園等。這類(lèi)土地雖然不能用于建房子，但是比起我們基本農田的保護程度要低一些，可以用于民宿的景觀(guān)、養殖、停車(chē)場(chǎng)等一類(lèi)配套的項目。

民宿的6種用地模式

模式一：利用閑置民房、宅基地/空心村活化

北京黃土貴民宿，項目位于北京市門(mén)頭溝區雁翅鎮，選取了村內閑置的房屋改造成鄉村民宿，并且配置了一套私塾學(xué)堂，形成了“培訓定制+鄉村生活”的模式。

模式二：利用鄉村閑置公共公益設施（舊學(xué)校、舊祠堂、舊茶場(chǎng)宿舍、舊林場(chǎng)場(chǎng)部等）開(kāi)發(fā)

廣東惠州禾肚里稻田酒店，利用閑置的村小學(xué)，與村小組簽訂合作協(xié)議，從2016年開(kāi)發(fā)，投資2千多萬(wàn)，打造了一個(gè)真正意義上具有網(wǎng)紅性質(zhì)的民宿項目。

模式三：特殊的老舊廠(chǎng)房（造紙廠(chǎng)、玻璃廠(chǎng)、水泥廠(chǎng)、啤酒廠(chǎng)、糖廠(chǎng)、化工廠(chǎng)等）的開(kāi)發(fā)

貴州黔南州獨山縣小城故事園區由獨山縣50年代老印刷廠(chǎng)廠(chǎng)房院落改造而成，創(chuàng )造了“政府+企業(yè)+規劃師”的共建共享模式。

園區占地僅7畝，2017年運營(yíng)至今，已有LOFT（復式）民宿10間，廠(chǎng)長(cháng)你好文化餐廳、你的酒館、暖暖蛋糕屋、沐陽(yáng)畫(huà)室、她的花舍、元素健身工作室、婚紗與禮服定制館、戶(hù)外音樂(lè )休閑吧等多種業(yè)態(tài)。成功實(shí)踐了國家新型城鎮化政策關(guān)于“推進(jìn)老城區、舊廠(chǎng)房改造和保護性開(kāi)發(fā)、盤(pán)活城鎮低效用地、加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，實(shí)現產(chǎn)業(yè)結構轉型升級”的要求，是獨山成為“國家第三批城鎮化綜合試點(diǎn)”的一大亮點(diǎn)，在貴州的文化旅游發(fā)展項目中也獨樹(shù)一幟。

模式四：集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市試點(diǎn)

成都郫縣多利農莊是中國都市有機農業(yè)第一品牌，3萬(wàn)畝基地，近千家企業(yè)會(huì )員，10多萬(wàn)家庭會(huì )員，目前已成為中國田園綜合體的樣板。

模式五：點(diǎn)狀供地模式

在國家鄉村振興中著(zhù)重提到的，其核心是按照建筑物和構筑物占地面積點(diǎn)狀供地，按照建多少，轉多少，增多少的原則，點(diǎn)狀報批，按規劃用地的用途，靈活的點(diǎn)狀用地。

浙江德清莫干山裸心堡項目采取“點(diǎn)狀供地、垂直開(kāi)發(fā)”的方式，將項目用地分為永久性建設用地和生態(tài)保留用地，僅新增建設用地12畝，其余八成的建筑是租用當地農房改造而成，園區內的200多畝山林，從村民手中流轉，保持原貌，大大節約了用地指標。

模式六：片狀供地：國有建設用地招拍掛——文旅商街新建民宿集群

民宿主可以買(mǎi)、租或合作分利開(kāi)發(fā)商已建成的物業(yè)。長(cháng)沙銅官窯項目，依托遺址公園，新華聯(lián)投資，總投資100億，總建面110萬(wàn)平米，已引入19家民宿客棧。國有建設用地來(lái)片狀用地，發(fā)展民宿，就徹底解決了民宿用地的產(chǎn)權問(wèn)題，但是需要注意，這種方式其用地成本和物業(yè)成本會(huì )比較大。

宅基地管理制度改革為鄉村民宿發(fā)展提供了新機遇。農村許多地區都在深入推進(jìn)用地方式改革，積極引導農村閑置住宅、廢棄礦山、舊廠(chǎng)房等發(fā)展鄉村民宿等新業(yè)態(tài)，鄉村建設將為共享住宿平臺帶來(lái)重要機遇。