重磅！鄉村振興最新土地政策與拿地要點(diǎn)來(lái)了！

作為農村專(zhuān)門(mén)用于建造住宅房屋為目的的部分土地，宅基地的改革進(jìn)程和未來(lái)方向備受市場(chǎng)關(guān)注。2018年，中央提出探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實(shí)宅基地集體所有權，保障宅基地農戶(hù)資格權，適度放活宅基地使用權?！叭龣喾种谩睂⒈Ｗo進(jìn)城農民的土地承包權益，促使有條件的農業(yè)人口放心落戶(hù)城，加快形成城鄉融合發(fā)展格局。

據了解，目前，已有部分地區頒發(fā)了農村宅基地“三權分置”不動(dòng)產(chǎn)權登記證，金融機構也加大了對農民住房抵押貸款的發(fā)放力度。這項2018年初提出的改革在經(jīng)過(guò)半年左右的探索后，已經(jīng)進(jìn)入全面提速時(shí)期。

• 擁有宅基地資格權的農戶(hù)——閑置的宅基地可以出租給做休閑農業(yè)項目的個(gè)人或者公司，獲取分紅。

• 農村創(chuàng )業(yè)者——返鄉創(chuàng )業(yè)者可以通過(guò)租賃“使用權”的方式，做特色客棧、農家樂(lè )等。

• 養老鄉居客——宅基地流轉可在“適度”的原則下進(jìn)行，為回歸鄉村養老度假的新鄉民提供土地流轉政策支持。

國家發(fā)改委城市和小城鎮發(fā)展中心原副主任喬潤令指出，在鄉村振興的背景下，農村集體建設用地是未來(lái)用地的新領(lǐng)域，是絕大多數田園綜合體、特色小鎮用地的最新領(lǐng)域。宅基地新政策及其后續融資政策的完善，將為城市資本的下鄉開(kāi)辟道路，也為文旅產(chǎn)業(yè)土地利用提供了新的空間。

筆者認為，宅基地制度改革是三塊地改革中最艱難的，根據這兩三年各試點(diǎn)的實(shí)踐經(jīng)驗來(lái)看，有效利用宅基地的方式主要有四種。同時(shí)，宅基地入市后的用途也要嚴格把控。

正如中央農辦主任韓俊強調所言，宅基地三權分置不是讓城里人到農村買(mǎi)房置地，而是要使農民的閑置住房成為發(fā)展鄉村旅游、養老等產(chǎn)業(yè)的載體。

2018年的中央一號文件提出，改進(jìn)耕地占補平衡管理辦法，建立高標準農田建設等新增耕地指標和城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑機制，將所得收益通過(guò)支出預算全部用于鞏固脫貧攻堅成果和支持實(shí)施鄉村振興戰略。

2018年3月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《跨省域補充耕地國家統籌管理辦法》和《城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑管理辦法》明確了實(shí)施細則。新土地政策運用經(jīng)濟手段，發(fā)達地區和貧困地區資源優(yōu)勢互補，助推脫貧攻堅和鄉村振興。

日前，自然資源部貫徹落實(shí)《辦法》規定，下發(fā)了《關(guān)于實(shí)施跨省域補充耕地國家統籌有關(guān)問(wèn)題的通知》、《關(guān)于健全建設用地“增存掛鉤”機制的通知》以及《城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑實(shí)施辦法》。

同時(shí)，為推動(dòng)相關(guān)工作順利實(shí)施，財政部制訂了《跨省域補充耕地資金收支管理辦法》和《城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑資金收支管理辦法》，明確了資金收取、下達、結算、使用等方面的要求。明確指出跨省域補充耕地資金、深度貧困地區收到的城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑資金，將全部用于鞏固脫貧攻堅成果和支持實(shí)施鄉村振興戰略。

• 深入推進(jìn)土地整治和高標準農田建設：高標準農田是指土地平整、集中連片、設施完善、農田配套、土壤肥沃、生態(tài)良好、抗災能力強，與現代農業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)方式相適應的旱澇保收、高產(chǎn)穩產(chǎn)，劃定為永久基本農田的耕地。新增耕地，這為深入推進(jìn)土地整治和高標準農田建設創(chuàng )造了重要條件。

• 地區間的資源資金互補，促進(jìn)共同發(fā)展：實(shí)施兩個(gè)跨省域土地指標調劑，對于經(jīng)濟相對發(fā)達地區，可以緩解耕地占補平衡壓力，拓展建設發(fā)展空間，保障重大項目及時(shí)落地。而對于經(jīng)濟相對落后地區，則可以獲得可觀(guān)的轉移支付，夯實(shí)農業(yè)農村發(fā)展基礎，并為特色小鎮、田園綜合體等建設提供支持，從而發(fā)揮地區之間資金資源互補作用，促進(jìn)共同發(fā)展。

2018年7月，為貫徹落實(shí)《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強耕地保護和改進(jìn)占補平衡的意見(jiàn)》，自然資源部下發(fā)《關(guān)于做好占用永久基本農田重大建設項目用地預審的通知》，要求嚴格限定重大建設項目范圍，嚴格占用和補劃永久基本農田論證，嚴格用地預審事后監管，將永久基本農田保護措施落到實(shí)處。

現階段允許占用永久基本農田的重大建設項目包括：黨中央、國務(wù)院明確支持的重大建設項目；軍事國防類(lèi)；交通類(lèi)（機場(chǎng)項目、鐵路項目、公路項目）；能源類(lèi)；水利類(lèi)；以及為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院重大決策部署，國務(wù)院投資主管部門(mén)或國務(wù)院投資主管部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)支持和認可的交通、能源、水利基礎設施項目。

國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)方案》，宣布將13個(gè)城市納入試點(diǎn)！

也就是說(shuō)，政府對于開(kāi)發(fā)這類(lèi)住房給予了大量?jì)?yōu)惠政策，包括快速審批通道，租住人員可以享受“基本公共服務(wù)”等等。

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  農民自有住宅、閑置宅基地：《關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農業(yè)發(fā)展的通知》中明確規定支持農民發(fā)展農家樂(lè )，閑置宅基地整理結余的建設用地可用于休閑農業(yè)，因此在進(jìn)行休閑農業(yè)開(kāi)發(fā)建設中要充分利用農民自有住宅、閑置宅基地。
• 農村集體建設用地：指鄉(鎮)村建設用地，鄉(鎮)村建設用地是指鄉(鎮)村集體經(jīng)濟組織和農村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項非農業(yè)建設所使用的土地。
• 四荒地：2016年中央一號文件以及《關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農業(yè)發(fā)展的通知》中鼓勵利用“四荒地”（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）發(fā)展休閑農業(yè)，對中西部少數民族地區和集中連片特困地區利用“四荒地”發(fā)展休閑農業(yè)，其建設用地指標給予傾斜?！八幕摹笔褂脵喑邪?、租賃或拍賣(mài)的期限最長(cháng)不得超過(guò)50年。
• 其他方式：《國務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)農村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導意見(jiàn)》(國辦發(fā)[2015]93號)提出，對社會(huì )資本投資建設連片面積達到一定規模的高標準農田、生態(tài)公益林等，允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃、依法辦理建設用地審批手續、堅持節約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開(kāi)展觀(guān)光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
  
  

• 采用土地銀行的方式：在完成農村土地確權工作的地區，可采用“土地銀行”的方式，實(shí)現農村集體土地指標的自由流轉、質(zhì)押和融資。這對于農戶(hù)獲取啟動(dòng)資金自營(yíng)個(gè)體旅游項目和專(zhuān)業(yè)企業(yè)規?；@取土地用于開(kāi)發(fā)大型旅游項目而言都具有現實(shí)意義。

• 建立以土地股份為基礎的合作社：有條件的農村集體可以建立合作社，農戶(hù)以承包的土地入股，進(jìn)行股份合作。這樣可以使土地集中經(jīng)營(yíng)、高效經(jīng)營(yíng)、形成規?；?、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。這種方式，管理制度嚴格，管理方法科學(xué)，對加強休閑農業(yè)和鄉村旅游領(lǐng)域的農村集體經(jīng)濟發(fā)展能力，保障發(fā)展成果切實(shí)惠及本地有著(zhù)極大的促進(jìn)作用。

• 土地置換、租賃、入股聯(lián)營(yíng)等：對經(jīng)濟效益不理想的集體用地，可采取土地置換、租賃、入股聯(lián)營(yíng)等方式，統籌盤(pán)活這些存量集體土地。一方面可以解決旅游開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要遷移部分農戶(hù)的住宅、承包地的問(wèn)題;另一方面可以充分發(fā)揮土地使用價(jià)值，集約化發(fā)展，便于個(gè)人或企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。

• 土地管理涉及的法律、法規、政策較多，同一個(gè)問(wèn)題的相關(guān)規定往往散見(jiàn)于不同的法規和政策文件中。需要對這些政策法規文件充分梳理并予以集成，同時(shí)結合項目的性質(zhì)、特點(diǎn)和用地需求，加強用地策劃，研究提出所需各類(lèi)建設用地的解決方案，最終形成培育特色小鎮的政策空間。

  按照現行政策，有30余種用地解決方案可供特色小鎮使用。

方案一：使用存量國有建設用地

1．批準使用：市政道路、公園、綠地、廣場(chǎng)等屬于公共用地，辦理批準使用手續，即批準用于建設市政道路等，可以發(fā)建設用地批準書(shū)，但不用發(fā)劃撥決定書(shū)或出讓合同等。這些用地在土地登記時(shí)也是只登記不發(fā)證。需要注意區分建設單位、管理單位與土地使用權人的不同。

2．國有土地劃撥，即行政方式。

3．國有土地使用權出讓。

4．國有土地租賃。

5．國有土地使用權作價(jià)出資或入股。

除批準使用和劃撥外，其他三種方式屬于有償使用。其中，出讓和國有土地租賃的具體配置方式包括協(xié)議、招標、拍賣(mài)和掛牌四種，作價(jià)出資或入股因有明確的使用者，只能通過(guò)協(xié)議方式配置。

方案二：圈內農用地辦理轉用、征收手續后依法提供給具體項目

土地利用總體規劃所確定的城市村鎮建設用地，被稱(chēng)為“圈內用地”。為實(shí)施規劃，需要占用圈內用地，涉及農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續；涉及集體所有土地的，應當辦理土地征收審批手續。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地由市、縣人民政府批準，由市、縣國土資源部門(mén)依法供應。

方案三：圈外單獨選址建設項目用地

能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地利用總體規劃確定的城鎮村莊建設用地范圍外土地的，經(jīng)批準可以在圈外單獨選址建設。涉及農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續；涉及集體所有土地的，應當辦理土地征收審批手續；土地供應方案在辦理農用地轉用和土地征收時(shí)一并批準。

方案四：使用國有農用地

建設需要使用國有農用地的，應當在辦理農用地轉用審批手續轉為國有建設用地后，依法辦理供應手續，不用辦理征收手續。

方案五：直接使用集體建設用地

有六種情形可使用集體建設用地。

1、鄉鎮村公益事業(yè)、公共設施用地。

2、村民住宅。

3、集體經(jīng)濟組織興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的。

4、以集體經(jīng)濟組織為主體開(kāi)發(fā)建設公租房、鄉村休閑旅游養老等產(chǎn)業(yè)，或者以集體建設用地使用權作價(jià)出資入股、聯(lián)營(yíng)與其他企業(yè)合作開(kāi)發(fā)此類(lèi)產(chǎn)業(yè)的。

5、在33個(gè)農村“三塊地”改革試點(diǎn)，集體建設用地使用權可以出讓、租賃、作價(jià)出資或入股，用于商品住宅以外的經(jīng)營(yíng)性項目。

6、返鄉下鄉創(chuàng )業(yè)人員，可依托自有和閑置農房院落發(fā)展農家樂(lè )；也可通過(guò)租賃農房或與擁有合法宅基地、農房的當地農戶(hù)合作改建自住房。

方案六：使用國有未利用地

建設項目可以使用土地利用總體規劃確定的國有未利用地，不需修改規劃，也不用辦理轉用和征收手續，直接批準用地。

方案七：使用集體未利用地

可以參照方案五，直接作為集體建設用地使用。而國家建設項目使用集體未利用地的，應當辦理土地征收審批手續后依法供地；不需要辦理農用地轉用手續，不需要用地計劃指標，不繳納新增費和耕地開(kāi)墾費。

方案八：使用設施農用地

設施農用地是指設施農業(yè)項目區域內直接用于經(jīng)營(yíng)性養殖的畜禽舍、工廠(chǎng)化作物栽培或水產(chǎn)養殖的生產(chǎn)設施用地、附屬設施用地和配套設施用地，農村宅基地以外的晾曬場(chǎng)等農業(yè)設施用地。設施農業(yè)項目不同于一般的建設項目，其用地也不同于一般建設項目用地，符合要求的設施農用地不屬于建設用地，按農用地進(jìn)行管理，不需辦理農用地轉用審批手續，不作為新增建設用地管理。附屬設施和配套設施用地有一定比例限制。

設施農用地不包括以下用地：

經(jīng)營(yíng)性糧食存儲、加工和農機農資存放、維修場(chǎng)所；

以農業(yè)為依托的休閑觀(guān)光度假場(chǎng)所、各類(lèi)莊園、酒莊、農家樂(lè )；

以及各類(lèi)農業(yè)園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會(huì )議、大型停車(chē)場(chǎng)、工廠(chǎng)化農產(chǎn)品加工、展銷(xiāo)等用地。

方案九：結合土地整治、村莊整治安排用地

土地整治是對項目區內田、水、路、林、村等的綜合整治和統一安排，必然涉及到項目區內各業(yè)用地的重新布局、安排和產(chǎn)權調整。土地整治規劃方案中包含了整治后的土地產(chǎn)權調整和各類(lèi)項目用地調整（地類(lèi)調整和供地安排）。土地整治實(shí)施規劃經(jīng)批準后，應當依據經(jīng)批準的實(shí)施規劃，相應調整項目區內各類(lèi)用地產(chǎn)權和地類(lèi)，直接為項目區內原用地單位整治后的用地辦理相應用地手續，不再辦理農用地轉用審批手續，也不占用土地利用年度計劃指標。安排原用地者用地后的剩余部分，應當依法辦理供地手續。

方案十：使用增減掛鉤項目建新區用地的，視同建設用地

農業(yè)項目使用國有農用地，有承包經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)權流轉、由農場(chǎng)職工按要求耕種等方式；

農業(yè)項目使用集體農用地，有承包經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)權流轉、四荒地（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）拍賣(mài)、由原農戶(hù)按要求種植等方式；

使用四荒地等未利用地的，有承包經(jīng)營(yíng)、四荒地拍賣(mài)、流轉等方式，使用年限最長(cháng)50年，使用方向包括開(kāi)荒造林、治沙改土以及休閑農業(yè)、設施農業(yè)等，用于非農業(yè)建設需要審批；

農村三項建設使用圈內農用地的，應當先行辦理農用地轉用手續，轉為集體建設用地后，再由縣市人民政府批準使用；

符合條件的農村道路用地和農田水利設施用地屬于農用地，不屬于建設用地，不辦理農用地轉用手續，不占建設用地指標；

地質(zhì)災害治理工程用地，按照地質(zhì)災害治理項目辦理項目審批手續，不辦理征收、轉用手續，不占用指標，但應當足額安置補償。

根據項目具體需求不同，還有填海造地、搶險救災用地、臨時(shí)用地、先行用地、一般采礦用地、石油天然氣鉆采及配套用地、閑置地處置與利用、工礦廢棄地利用或復墾置、低效地再開(kāi)發(fā)利用、管線(xiàn)用地（需設置地役權）、低丘緩坡用地、光伏用地、新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地以及農村黨建、醫療、圖書(shū)、體育等配套用地等用地解決方案可供選擇。

以轉讓方式取得土地使用權；

以股權轉讓方式取得目標公司控制權，進(jìn)而實(shí)現開(kāi)發(fā)利用目標土地的目的；

以合作開(kāi)發(fā)方式開(kāi)發(fā)利用目標土地；

原有建設用地地依法改變用途等土地使用條件后,用作發(fā)展項目用地；

原有建設用地辦理出讓、租賃等有償用地手續后，用作發(fā)展項目用地。

可以看出，土地政策梳理集成可以形成很多種拿地的解決方案，政策應用空間很大，不管是搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、搞工業(yè)建設項目，還是搞特色小鎮建設，如果不懂土地政策集成應用，會(huì )錯失很多的機會(huì )，增加很多工作難度和開(kāi)發(fā)成本。