現在所有的鄉村振興投資項目都是基于土地的研究和土地的應用價(jià)值來(lái)說(shuō)的。就開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，“土地”就是指國有建設用地，通過(guò)協(xié)議和招拍掛的方式獲取土地，這也是最基本的模式；但就鄉村集體土地來(lái)講，目前國家政策和法規，以及從應用的方式方法都是一種全新的理念。合法合規是基礎。目前很多的農村開(kāi)發(fā)，最后都是因為法規出問(wèn)題，造成產(chǎn)權不清晰、資產(chǎn)隸屬關(guān)系不清晰，結果造成投資項目失敗，甚至血本無(wú)歸，還惹上一堆官司。價(jià)值大小要分清。首先我們先看集體建設用地分類(lèi)：第一是村集體的經(jīng)營(yíng)性建設用地；第二是宅基地；第三是村集體的服務(wù)業(yè)用地。服務(wù)業(yè)用地：無(wú)商業(yè)價(jià)值，也就是沒(méi)有資產(chǎn)的屬性，沒(méi)有投資的價(jià)值；經(jīng)營(yíng)性用地和宅基地成為目前使用的基本方向。
農村集體建設用地：村集體的經(jīng)營(yíng)性建設用地是村集體為了發(fā)展產(chǎn)業(yè)而申請的經(jīng)營(yíng)性建設用地。這個(gè)建設用地有三類(lèi)地：一類(lèi)是過(guò)去的村集體企業(yè)、村辦企業(yè)的公共用地；第二類(lèi)是過(guò)去做一些養殖場(chǎng)等能夠經(jīng)營(yíng)性用的；第三類(lèi)是重新申報的經(jīng)營(yíng)性建設用地，其申報渠道是經(jīng)村集體申請，然后通過(guò)規劃，再由縣級人民政府批準后予以使用。
宅基地：按照國家多年的法規，宅基地只可以在村集體和村民之間進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)和流轉、買(mǎi)賣(mài)和交易，資產(chǎn)的所有權，資產(chǎn)的權益方面受到限制。
獲取流程是關(guān)鍵。從村集體建設用地的分類(lèi)(宅基地、建設用地)和獲取方式上看，企業(yè)或個(gè)人投資，一定要通過(guò)村民個(gè)人、村民代表、村集體和縣級人民政府這幾個(gè)程序，實(shí)行協(xié)議/實(shí)行法律的關(guān)系，才能成為合法有效方式。但是最近兩年，國家在集體建設用地方面做了些試驗，其目的就是國家希望集體建設用地能夠入市；其方式是，只交易企業(yè)，不交易個(gè)人，迎合了國家政府針對城市企業(yè)和城市資本下鄉，實(shí)行合作開(kāi)發(fā)、聯(lián)建聯(lián)營(yíng)的方式。企業(yè)參與可以實(shí)行股權合作、入股、租賃的方式。就是說(shuō)，如果我們作為市民或者城市企業(yè)、或者是一個(gè)合法工商注冊企業(yè)去經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，對土地入股方式、土地租賃方式或者個(gè)別地區實(shí)行企業(yè)化運作的集體土地交易方式時(shí)，一定要和村民、村集體進(jìn)行工商資本注冊的企業(yè)化運作模式，這個(gè)才是合法有效的；特別需要注意，對于個(gè)人的交易租賃，要謹慎，有很多地方政府不認可。對于沒(méi)有資產(chǎn)屬性的村集體服務(wù)業(yè)用地，比如說(shuō)村委會(huì )、辦公，包括醫療室、圖書(shū)室，投資要謹慎。因為它是不能做商業(yè)應用，雖然是集體建設用地，但是它沒(méi)有資產(chǎn)屬性，沒(méi)有商業(yè)可利用空間和商業(yè)價(jià)值，很大可能投資進(jìn)去之后，最后無(wú)任何回報。產(chǎn)業(yè)用地是條件.除建設用地之外，鄉村振興目前新的論調，更多的是產(chǎn)業(yè)用地，如一般農田，四荒地。需要注意的是四荒地可以做一些商業(yè)開(kāi)發(fā)，但是必須是規劃先行，申報土地。四荒土地和一般耕地是可以實(shí)現鄉村旅游發(fā)展模式，比如說(shuō)花園、果園、度假房，做一下環(huán)境非常好的休閑樂(lè )園是可以的。但是基本農田，大家一定要注意，從目前國家法規來(lái)講，基本農田是口糧田，只能做農林產(chǎn)業(yè)的升級，如果轉型的時(shí)候帶著(zhù)旅游的還是要小心，建房子違法?，F在很多企業(yè)造成違法，尤其是想做資本化道路的投資企業(yè)一定不能土地違法。鄉村投資、旅游或健身項目，一定是一般農地(一般耕地和四荒地)。絕對不可觸碰基本農田即口糧田。包括在基本農田上種植花草從目前的法規都不支持，現在有的省份，比如山西省搞了一個(gè)簡(jiǎn)易增留的策略，就是相當于把口糧田減下來(lái)種一些花花草草和果樹(shù)，來(lái)實(shí)現鄉村旅游發(fā)展，但這必須經(jīng)政府審批，不能亂用。上面講的這個(gè)部分，就是土地的應用方式。如何運用土地是一個(gè)很重要方面，要注意，不管是通過(guò)規劃、通過(guò)協(xié)議、通過(guò)租賃、通過(guò)股權合作，不管通過(guò)哪種方式一定要保證合法有效。土地性質(zhì)搞不明白就是會(huì )造成土地違法、叫停，將來(lái)造成重大損失。
責任要分清，鄉村振興的本質(zhì)是黨和國家的責任，而不是企業(yè)、開(kāi)發(fā)商的責任，但是現在城市投資、房地產(chǎn)投資，目前資源類(lèi)投資的方向不多，得到國家倡導的方向，相對有很多企業(yè)蜂擁而至去投資鄉村，實(shí)現鄉村振興。企業(yè)在鄉村振興里面只是起到支撐作用，或者是對某一開(kāi)發(fā)模式實(shí)行投資。比如說(shuō)過(guò)去房地產(chǎn)業(yè)，完全靠企業(yè)商業(yè)開(kāi)發(fā)。政府拿土地出讓費，土地出讓完了以后，土地招拍掛下來(lái)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，然后銷(xiāo)售，就種投資路徑非常清晰;但針對集體土地來(lái)說(shuō)，很多地方邊界是模糊的。國家政策要利用。按照國務(wù)院文件，公共配套和公共服務(wù)等都屬于政府責任，而企業(yè)的責任屬于商業(yè)投資項目，一定要把政府的責任和政府的政策用好?，F在國家申報的比如說(shuō)田園綜合體項目、美麗鄉村項目等，都是有國家補貼政策和資金。我們大概做了梳理，目前至少有將近二十項國家政策的扶持能夠和政府對接上行業(yè)。比如國家旅游系統，文化旅游部提出的人民旅游的集體建設，綠色旅游、藍色旅游的基地建設與醫療旅游的基地建設，包括國家體育系統的戶(hù)外拓展訓練基地和素質(zhì)教育基地，教育部的中小學(xué)生教育營(yíng)地等。比如休閑露營(yíng)的示范營(yíng)地、國家國防教育基地、體育旅游的示范基地、森林康養的示范基地、文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)的示范基地，農業(yè)部的鄉村123產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的示范基地，包括農業(yè)部的無(wú)公害綠色有機/農產(chǎn)品地理標志的特色農產(chǎn)品示范基地、現代農業(yè)示范基地、科技農業(yè)示范基地、農民市民的創(chuàng )業(yè)示范基地和田園綜合體的三位一體基地。還有美麗鄉村、生態(tài)旅游示范項目、傳統古村落的保護與開(kāi)發(fā)應用示范項目，包括非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的傳承人和傳承基地，國家與科技行業(yè)的科技成果應用轉化的示范基地等等都是國家政策和行業(yè)扶持的項目。國家和行業(yè)政策應用很重要，都是向相關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行申請。希望大家注意包括智慧城市互聯(lián)網(wǎng)的服務(wù)應用這些，包括網(wǎng)絡(luò )追溯系統，這些是相當于國務(wù)院的各部委對行業(yè)相對新的發(fā)展方向，不僅僅是在物質(zhì)方面而且要在金融方面進(jìn)行扶持。所以在投資開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據規模大小要做好區分，把公共配套和公共服務(wù)實(shí)現分解，保證自己的投資過(guò)程中能真正把事情做下來(lái)。反觀(guān)，全國相對干得好的鄉村振興發(fā)展項目，都是政府責任和企業(yè)商業(yè)發(fā)展責任并重才是。除此之外，國家最近對基礎配套和公共服務(wù)方面的扶持政策，地方政府的財政資金也是鄉村振興發(fā)展的重要合作伙伴。各地市的政府官員、黨政領(lǐng)導必須認真充分利用好財政資金。所以說(shuō)，無(wú)論是政府官員、企業(yè)投資，大家一定要在鄉村發(fā)展的高度去承擔各自的責任。這些年鄉村旅游發(fā)展、美麗鄉村發(fā)展使很多企業(yè)投資失利，都是因為沒(méi)有分清政府和企業(yè)的應有責任，所以應該是“政府+企業(yè)+村集體”這種模式，才是國家的真正的規范和政策。消費最核心的價(jià)值，無(wú)論從政府、農村集體、村民和企業(yè)來(lái)講，其實(shí)有一個(gè)關(guān)鍵的字——“錢(qián)”，政府有財政稅收，企業(yè)有商業(yè)回報，農民有奔小康的利益獲取。收益模式才是關(guān)鍵，也就是如何在有限的土地上，有限的宅基地上、產(chǎn)業(yè)用地亦或建設用地上創(chuàng )造出更多的財富，實(shí)現收益的分紅，這才是關(guān)鍵點(diǎn)。到底如何做才能實(shí)現現存的資產(chǎn)增值、增效能、更多創(chuàng )收呢?第一：資產(chǎn)型收益。利用閑置的宅基地。按照國家、中央要求，實(shí)行長(cháng)短租公寓，精品民宿長(cháng)短租公寓的方式來(lái)激活閑置資產(chǎn)、閑置宅基地。目前國家已把政策放開(kāi)，可以實(shí)現共享共建，實(shí)現聯(lián)營(yíng)。有的地方實(shí)行與企業(yè)交易，但不允許個(gè)人交易，這種情況下個(gè)人可以和企業(yè)交易;對將來(lái)宅基地通過(guò)使用權的模式，確定了三權分立，所有權、承包權和使用權的分離，目前已有法可依，一定要遵守法規。第二：基本農田經(jīng)營(yíng)收益。利用一般農田和四荒地實(shí)行產(chǎn)業(yè)化升級和轉型實(shí)行產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)收益，實(shí)現村集體用地和企業(yè)的聯(lián)合開(kāi)發(fā)。需要注意，村集體進(jìn)行建設的一般規模都不大，就是旅游發(fā)展比較好的地方大概也就幾十畝土地，規模一般不會(huì )太大。大家一定要注意的是不要大規模開(kāi)發(fā)，因為這種項目本身就是為了享受和保護好的環(huán)境。第三：針對特殊人群實(shí)行一種生活方式再造的收益。比如說(shuō)針對老年人的康養或針對傳統村落的文化傳承、生活方式和人文故事的開(kāi)發(fā)，來(lái)實(shí)現收益的?，F在國家在搞兩種村落建設，一種是古村落保護和應用開(kāi)發(fā)利用，歷史進(jìn)行生活方式和人民故事的傳承，對村落的人文故事進(jìn)行感悟;歷史人文價(jià)值，比如說(shuō)建筑、宗族，其家族、環(huán)境、區位優(yōu)勢是核心。這是針對城市居民來(lái)實(shí)行的一種懷舊;另一種雖然不是傳統村落，但是因為這個(gè)村的區位優(yōu)勢，包括這個(gè)生活環(huán)境依然健在的鄉村生活方式不變。
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