中共中央國務(wù)院：集體建設用地無(wú)需征地直接入市，優(yōu)先用于發(fā)展養老、康養服務(wù)

中共中央、國務(wù)院印發(fā)的《鄉村振興戰略規劃（2018—2022年）》（下稱(chēng)鄉村規劃》公開(kāi)發(fā)布，是實(shí)施鄉村振興戰略第一個(gè)五年規劃，對農村工作做出具體部署，是指導各地區各部門(mén)分類(lèi)有序推進(jìn)鄉村振興的重要依據。

黨的十九大提出實(shí)施鄉村振興戰略。貫徹實(shí)施好《規劃》，對于解決農村經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展階段性矛盾，保證鄉村振興戰略實(shí)施開(kāi)好局、起好步、打好基礎，具有重大現實(shí)意義和深遠歷史意義。

近期，一個(gè)超級重磅的樓市調控措施公布了：國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)方案》，宣布將13個(gè)城市納入試點(diǎn)！

這是樓市調控以來(lái)，真正意義上的大招，其影響將非常巨大，對于樓市堪稱(chēng)重磅炸彈，顯示出中國樓市格局的重大變化。

參與試點(diǎn)的13個(gè)城市，全部為中國的核心城市，由此可見(jiàn)，中央建立“租售并舉”住房體系的決心之大！

這13個(gè)城市是：北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。

這個(gè)舉措最令人震撼的看點(diǎn)是：

農村集體土地不用經(jīng)過(guò)國家征地環(huán)節，直接進(jìn)入了市場(chǎng)，租賃住房、共享度假小院這類(lèi)項目將獲得快速審批通道！同時(shí)，土地成本將大幅降低，對平抑未來(lái)的租金價(jià)格、房?jì)r(jià)將產(chǎn)生重大影響。

共享度假小院，是結合市場(chǎng)剛需打造的城市家庭歸園田居、享受共享度假生活方式的第二居所。在這里，你可以享受到共享度假的田園生活：共享旅途、共享文創(chuàng )、共享禪修、共享運動(dòng)、共享醫護......免費享受陽(yáng)光、空氣、養分、水......

依據傳統的審批流程，農村土地歸集體所有，城市建設用地歸國家所有。農村集體土地要變成城鎮建設用地，需要通過(guò)地方政府征地，轉換土地性質(zhì)。直接在農村集體土地上建設的房子，是小產(chǎn)權房，一般來(lái)說(shuō)不允許上市交易，也沒(méi)有房產(chǎn)證。

中國的這套“政府征地—土地拍賣(mài)—開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)”的體制，是從香港等地學(xué)來(lái)的。好處是能為中國城鎮化迅速積累資金，讓政府有錢(qián)投入基礎設施建設。壞處大家都知道，由于政府壟斷土地供應，所以房?jì)r(jià)、地價(jià)越來(lái)越高。而且，在征地環(huán)節中，往往引發(fā)農村集體組織和地方政府的沖突。

此次改革具有重大意義

第一：“利用集體建設用地建設租賃住房、共享度假小院”，是中國土地制度的重大變革，意味著(zhù)以后“土地改革有巨大的空間”。未來(lái)，土地入市是不是一定要經(jīng)過(guò)政府征地環(huán)節，都可能發(fā)生變化。這樣，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)自1998年以來(lái)的基本邏輯，可能發(fā)生重大變化。

第二：這意味著(zhù)政府向社會(huì )大規模轉移土地紅利，這是非常值得稱(chēng)贊的。

第三：這意味著(zhù)一大批低成本土地入市，由此產(chǎn)生一大批低成本房屋，對于抑制高房?jì)r(jià)、高租金將產(chǎn)生巨大作用。

根據剛剛公布的“辦法”——村鎮集體經(jīng)濟組織可以自行開(kāi)發(fā)運營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設運營(yíng)集體租賃住房或者共享度假小院。兼顧政府、農民集體、企業(yè)和個(gè)人利益，理清權利義務(wù)關(guān)系，平衡項目收益與征地成本關(guān)系。

第四：大城市郊區農村戶(hù)口價(jià)值大增，將產(chǎn)生一大批新富階層。這些農民將成為大批租賃住房的股東，長(cháng)期享受土地紅利。

兩部委公布的“辦法”里，還有以下看點(diǎn)值得注意

①：項目用地應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃，以存量土地為主，不得占用耕地。

②：尊重農民集體意愿，合理確定項目運作模式，維護權利人合法權益，確保集體經(jīng)濟組織自愿實(shí)施、自主運作。

③：試點(diǎn)城市應當梳理項目報批（包括預審、立項、規劃、占地、施工）、項目竣工驗收、項目運營(yíng)管理等規范性程序，建立快速審批通道。

④：集體租賃住房出租，應遵守相關(guān)法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動(dòng)，維護市場(chǎng)平穩運行。

⑤：承租人可按照國家有關(guān)規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規定的基本公共服務(wù)。有條件的城市，要進(jìn)一步建立健全對非本地戶(hù)籍承租人的社會(huì )保障機制。

也就是說(shuō)，政府對于開(kāi)發(fā)這類(lèi)住房給予了大量?jì)?yōu)惠政策，包括快速審批通道，租住人員可以享受“基本公共服務(wù)”等等。

那么，此舉將產(chǎn)生什么影響？

第一：這意味著(zhù)中心城市樓市發(fā)生了巨大變化，不僅僅是“租售并舉”，未來(lái)商品房、租賃住房和政策性住房將三分天下。

商品房將成為有錢(qián)人的游戲，供應量會(huì )減少（因為大量土地要建設租賃住房、保障房），但購買(mǎi)的人也將減少。深圳市長(cháng)之前曾描述了這種變化，未來(lái)住房將是“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”。

第二：大城市狂漲的房?jì)r(jià)，將受到各類(lèi)租賃住房、政策性住房的制約，只要集體建設用地租賃住房等供應量足夠大，就可以遏制商品房的價(jià)格，讓它漲得慢點(diǎn)。

第三：“集體建設用地租賃住房”主要在郊區，對郊區房?jì)r(jià)影響較大。

第四：由于建設“集體用地租賃住房”、國企運營(yíng)的租賃住房、各類(lèi)保障房，減少了政府來(lái)自土地的收益，所以商品房市場(chǎng)會(huì )顯得更加重要，這是地方政府的重要財源。所以，商品房市場(chǎng)健康發(fā)展，是上述幾種房子健康發(fā)展的基礎，兩者看似矛盾，其實(shí)相互依存。

第五：未來(lái)房地產(chǎn)投資是一種“防御型投資”，主要用來(lái)抵御長(cháng)期通脹，獲得暴利越來(lái)越難，炒房變得越來(lái)越不明智。不過(guò)對于有經(jīng)濟條件的人來(lái)說(shuō)，在大城市生活早買(mǎi)房仍然是必要的。