文旅，一個(gè)更大規模的"燒錢(qián)"模式嗎？

公益類(lèi)為主的文化，整體盈利弱的旅游，"+"在一起。從經(jīng)營(yíng)的角度看，短期看不可能扭轉乾坤；但從長(cháng)遠看，是利國利民之大事兒，意識形態(tài)的校正和提升，非一朝一夕，任何時(shí)候開(kāi)始都是對的、也是必須的。

文旅，業(yè)務(wù)模式上，目前主要是"旅游+文化"；文旅，角色分配上，文化是魂，旅游是形式。本就鏈條長(cháng)的旅游，將變得更長(cháng)。

長(cháng)鏈條與廣消費，必然造就大產(chǎn)業(yè)。但同時(shí)會(huì )要求參與者根據自己的能力做好精準定位，這是大行業(yè)里的生存基本法則。

一是從投資層面看，市場(chǎng)會(huì )分層。

比如，央企是一類(lèi)，占有著(zhù)優(yōu)質(zhì)旅游資源及投資著(zhù)大型綜合項目；大型民企是一類(lèi)，打造目的地為主，體驗娛樂(lè )為主，地產(chǎn)變現收回投資為主； 地方國企與社會(huì )中小資本是一類(lèi)，單個(gè)小體量項目為主，刺激嗨項目正紅，交通大都不怎么便利，運營(yíng)也較為艱難。

二是從人才角度看，運營(yíng)差別大。

用任正非董事長(cháng)的話(huà)講，人才是用錢(qián)"砸"出來(lái)的。投資本就捉襟見(jiàn)肘的項目，自然吸引不來(lái)高端人才；還有區位劣勢，也阻礙著(zhù)人才流向。所以處于"一"中的第三類(lèi)情況，似乎陷入了不良循環(huán)中，那要突圍也只有解決此"痛點(diǎn)"。

三是從競爭狀態(tài)看，同質(zhì)化現狀逼著(zhù)走精準化。

行業(yè)大，必然同行多，這是常態(tài)。旅游的發(fā)展，本就是資源型業(yè)態(tài)，資源呈分散態(tài)，故投資分區域化，同質(zhì)化有些不可避免。有了文化產(chǎn)業(yè)的融入，IP會(huì )被當成重點(diǎn)運營(yíng)，景區或項目的個(gè)性特征越來(lái)越鮮明，講好故事、做好文創(chuàng )，其生命力會(huì )越來(lái)越強。精準是基礎，內容是產(chǎn)品，服務(wù)是保障，持續是機制。

變化的環(huán)境，進(jìn)步的科技，變化的消費行為，進(jìn)步的運營(yíng)效率，帶來(lái)了底層邏輯的改變，也必然引起商業(yè)模式與方法論的變化，所以行業(yè)綜合研究與學(xué)習，必不可少，且需強化自己的認知，才可以抓住游客心理和產(chǎn)品內核，才可以在項目投資與運營(yíng)中有的放矢。

四是從認知的角度看，我們都需要進(jìn)步！

有些朋友與從業(yè)者，總認為談大的方面，不務(wù)實(shí)，總飄著(zhù)，言之也有理，可能是角色不同而已，沒(méi)有關(guān)系的，文旅行業(yè)如此大，先要有學(xué)習的心態(tài)，再來(lái)結合自己的實(shí)際進(jìn)行甄別與使用，最后一定是持續的"學(xué)習+實(shí)踐"總結出自己的方法論。

這就是進(jìn)步！

這是一個(gè)最好的時(shí)代！無(wú)論任何時(shí)候，出現在我們生命過(guò)程中的時(shí)期，都是最好的時(shí)期，因為在我們一生中他不會(huì )重新來(lái)過(guò)，所以這是一個(gè)最好的時(shí)代。

那文旅是一個(gè)更大規模的燒錢(qián)模式嗎？不能這樣下結論，政策的導向，影響到投資，投資又會(huì )對經(jīng)營(yíng)提出更高的要求，高要求的運營(yíng)必然要求更好地服務(wù)好顧客和用戶(hù)，這是一種良性循環(huán)，是一種進(jìn)步！

這就是進(jìn)步！

2020年6月20日，一則“5A景區野三坡運營(yíng)方被申請破產(chǎn)重組，累計欠款超9億無(wú)法清償”的消息在網(wǎng)上廣泛傳播，引發(fā)多方關(guān)注。

 

野三坡旅投截至目前金融負債達7億多元，到期應支付金融租賃借款、短期借款、應付工程款等2億多元，共累計超過(guò)9億多元。而其現有固定資產(chǎn)3.84億元，無(wú)形資產(chǎn)9.2億元，總計13.04億元，其負債率達到了69%。根據破產(chǎn)法相關(guān)規定，野三坡旅投先不能清償到期債務(wù)，且目前明顯缺乏清償能力，因此決定受理申請人淶水縣安水建筑工程有限公司對被申請人野三坡旅投的重整申請。

 

野三坡的創(chuàng )A之殤——門(mén)票收入重復抵押八次

據野三坡官網(wǎng)顯示，野三坡風(fēng)景名勝區位于河北淶水縣，景區總面積498平方公里，主要景點(diǎn)包括百里峽景區、拒馬河景區、龍門(mén)天關(guān)景區、白草畔森林游覽區、魚(yú)谷洞、印象野三坡等。

 

早在河北野三坡旅投成立之前，野三坡就已憑著(zhù)自身豐富的旅游資源而聲名遠揚。2004年，野三坡成為國家4A景區，2006年全年共接待游客150萬(wàn)人次，年創(chuàng )社會(huì )經(jīng)濟效益3億元。2010年底就已被國家旅游局批準為國家5A級旅游景區。

 

在野三坡成為5A景區的第三年，河北野三坡旅投成立。其按照“管委會(huì )+公司”模式管理，管委會(huì )全權代表淶水縣委、縣政府行使對野三坡景區的管理權，旅投公司負責對野三坡景區進(jìn)行投資、運營(yíng)、管理。

 

對于擁有5A的頭銜的景區而言，向來(lái)是不用愁沒(méi)有游客的。僅2018年，野三坡景區全年接待游客600萬(wàn)人次，旅游業(yè)綜合社會(huì )經(jīng)濟效益達到25億元，景區主要景點(diǎn)門(mén)票收入1.3億元。但也正因如此，野三坡旅投對自己的門(mén)票收入也是十分自信。

 

據中登網(wǎng)信息顯示，野三坡旅投的應收賬款質(zhì)押共計14筆，主合同金額總計超過(guò)6億。其中，絕大部分為景區門(mén)票收費權質(zhì)押，百里峽景區、龍門(mén)天關(guān)等景區門(mén)票甚至存在8次以上的重復質(zhì)押。

 

此外，最近3年內，野三坡旅投先后與貴安恒信融資租賃（上海）有限公司、遠東宏信（天津）融資租賃有限公司等13家金融租賃公司達成相關(guān)協(xié)議，融資規模達到7.6億元。

 

原以為可以靠2020年景區門(mén)票掙回來(lái)，但沒(méi)想到是突如其來(lái)的疫情，導致景區停擺近半年。門(mén)票收入更是無(wú)從談起。

 

對于為何欠下如此高額負債，野三坡旅投給出如下原因，首先是因為基礎設施建設資金投入過(guò)大，建設資金主要依靠銀行及金融租賃公司貸款，金融負債7億多元，財務(wù)費用支出在所有費用中比重大。其次是公司資產(chǎn)中大部分是基礎服務(wù)設施類(lèi)資產(chǎn)，在費用中折舊費和維護費占比較大。

 

此外，公司所有投資建設項目的回報，都靠門(mén)票收入支撐。過(guò)于追求5A景區高大上，導致投資過(guò)大，融資成本過(guò)高，疫情收入的銳減，使景區盲目投資、無(wú)效投資的致命傷徹底發(fā)作。景區必須高度重視現金流、警惕貸款債務(wù)，缺乏原子彈景觀(guān)和核心吸引物的投資開(kāi)發(fā)，都是無(wú)效投資、無(wú)效開(kāi)發(fā)。危機到來(lái)，立即崩盤(pán)！

野三坡的旅游地產(chǎn)之殤——合法變違建

野三坡拒馬河沿線(xiàn)的違規建筑還包括了五證齊全的別墅住宅。4月21日，淶水縣野三坡景區管理委員會(huì )發(fā)布告知書(shū)，稱(chēng)將違建別墅項目予以拆除，要求業(yè)主3日內自行清除所有人個(gè)人物品。

然而，據新京報報道，該別墅項目業(yè)主《土地使用證》、《建設用地規劃許可證》《建設用地許可證》、《建設工程施工許可證》《商品房預售許可證》五證齊全，并且落款時(shí)間從2004年至2009年不等。同時(shí)，業(yè)主的“野三坡旅游度假村”項目預審表也顯示多個(gè)部門(mén)已經(jīng)簽字蓋章。

 

對此，野三坡景區管理委員會(huì )一名工作人員表示，當時(shí)合法，但現在不符合旅游區規劃，就不合法了。

 

2020年，對旅游業(yè)和所有的旅游從業(yè)人員來(lái)說(shuō)，絕對是舉步維艱的一年，而大家期待的報復性消費，恐怕已經(jīng)很難實(shí)現。多家景區面臨破產(chǎn)或巨額虧損。5月7日，位于河南洛陽(yáng)市欒川縣的4A級景區養子溝申請破產(chǎn)。

 

養子溝景區位于河南欒川縣，國家4A級景區，曾先后獲得“中國最佳休閑度假勝地”、“全國十佳誠信景區”、“中國農家賓館建設示范村”、“河南最美的地方”、“洛陽(yáng)新八大景”等榮譽(yù)。

 

同樣為4A級的狼牙山景區，2008年4月批準成為國家4A級景區。受新冠疫情影響，加之民間借貸債權人頻頻催債，景區資金鏈最終崩潰。公司正常運營(yíng)遭遇重創(chuàng )，當地政府已經(jīng)全面介入，處理善后事宜。

 

去年破產(chǎn)的5A景區龍潭峽更過(guò)份的是，直接連定位都沒(méi)有！官網(wǎng)熱衷于宣傳各種稱(chēng)號和獎項：“中國十佳休閑圣地”、“國際生態(tài)旅游示范基地”、“山東省十大齊魯文化新地標”一堆榮譽(yù)。

 

專(zhuān)業(yè)策劃機構一般從來(lái)不聽(tīng)甲方津津樂(lè )道的各種榮譽(yù)，為什么？跟市場(chǎng)和游客無(wú)關(guān)。你是不是世界地質(zhì)公園，你是不是國家5A景區，跟游客的出行決定一點(diǎn)關(guān)系沒(méi)有！你有沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)沒(méi)見(jiàn)過(guò)、震撼性的景觀(guān)、網(wǎng)紅打卡圣地，這些才是游客關(guān)注的，掛多少個(gè)牌子、有多少個(gè)獎項只有政府官員和老板愛(ài)看。錢(qián)一定要花在征服市場(chǎng)的刀口上！你投十幾億，戴了十幾朵大紅花，還玩破產(chǎn)，我算是服了！

 

古北水鎮為何沒(méi)有找著(zhù)北

這兩年，中國古鎮開(kāi)發(fā)遇到歷史最低潮。成都投資20億的龍潭水鄉古鎮生意慘淡，北京的古北水鎮持續低迷，長(cháng)沙銅官窯古鎮開(kāi)業(yè)即關(guān)門(mén)，在全國類(lèi)似的所謂古鎮已現轟然坍塌之相。都是投資幾十億、上百億的項目，尤其古北水鎮號稱(chēng)亞洲最大的投資公司IDG、中國最大旅行社中青旅和“頂尖古鎮策劃操盤(pán)手”，“超一流”旅游開(kāi)發(fā)團隊精心打造，第一個(gè)請明星代言上電視廣告的古鎮，投入巨大，游客量卻持續出現負增長(cháng)，究竟發(fā)生了什么？

 

旅游是無(wú)形投資大于有形投資！無(wú)形投資定生死，而不是資金大小定乾坤！什么是無(wú)形投資？就是高明的策劃和創(chuàng )意。

 

首先看看古北水鎮，當年開(kāi)發(fā)的邏輯不外乎三點(diǎn)：

 

第一，北京有2000萬(wàn)人的巨大市場(chǎng)，卻沒(méi)有一個(gè)像樣的古鎮；

 

第二，把江南水鄉搬到缺水的北方，一定有很好的市場(chǎng)；

 

第三，沒(méi)錯，中國所有景區開(kāi)發(fā)都是從這幾個(gè)角度考慮的，一是交通方便程度，二是項目要有水，三是合作伙伴最好拉一個(gè)大的旅行社。所有的景區和旅游項目所有的可行性思考都主要集中在這幾點(diǎn)。但是，為什么全國卻有95%的景區不盈利呢？、

 

因為這幾個(gè)條件不是必要條件，不是關(guān)鍵因素！真正決定景區和旅游項目成敗的一是震撼性創(chuàng )意，二是震撼性創(chuàng )意，三還是震撼性創(chuàng )意。

 

這三條可以說(shuō)，全國的旅游投資商和主管旅游的政府官員沒(méi)有一個(gè)有充分的認識。所以投資者和決策者對旅游的最關(guān)鍵因素的無(wú)知和輕視，導致中國旅游規劃行業(yè)成為最大騙子行業(yè)，99%的旅游規劃和旅游策劃都是平庸之作，都是照搬抄襲，都是沒(méi)有思路的資料收集本和垃圾創(chuàng )意組合本。平庸的規劃導致平庸的景區，導致旅游成為中央和地方政府想做，但又遲遲難見(jiàn)效益。老板想投資，但又虧得一塌糊涂！

 

旅游業(yè)本來(lái)能成為替代房地產(chǎn)的支柱型產(chǎn)業(yè)，但卻被定義為投資大、回報慢的雞肋產(chǎn)業(yè)。問(wèn)題就出在，用房地產(chǎn)的思維看旅游業(yè)。

 

地段、交通、景觀(guān)、龍頭商家（導流企業(yè)），這是典型的房地產(chǎn)思維，中國旅游業(yè)和旅游景區那么多年為什么開(kāi)而不發(fā)？原因就在于從上到下幾乎所有人都只有房地產(chǎn)思維而不具備旅游思維!這也是為什么中國資金再大的地產(chǎn)商都沒(méi)有一個(gè)搞得好旅游的原因！萬(wàn)達就是一例。后面還會(huì )有很多例！

 

旅游思維到底是什么？一句話(huà)：沒(méi)有創(chuàng )意就沒(méi)有生意，沒(méi)有震撼就只有遺憾！

 

只要你的項目夠震撼，地段、交通和旅行社可以忽略不計。

 

全國古鎮旅游出現坍塌現象，怎么解決呢？我們先看看病在哪里？

 

從古北水鎮運營(yíng)幾年的成績(jì)看，它似乎還不錯。2000萬(wàn)人口的城市，2小時(shí)左右的車(chē)程，它應該成功，按道理講應該持續下去，而非才短短幾年就露出式微之勢。

 

為什么出現負增長(cháng)？投資幾十億，一個(gè)仿古的建筑群卻動(dòng)輒1500元左右的住宿價(jià)格，沒(méi)有一戶(hù)原住居民而丟掉了原本的游客所樂(lè )于追逐的生活場(chǎng)景，有良好平臺卻自身全經(jīng)營(yíng)、且門(mén)面使用率僅僅1/2左右，養活3000左右職工且供奉那么多貸款利息，極其普通的風(fēng)味小吃且沒(méi)有任何特色與品牌……，這些信息反映了一個(gè)嚴峻的現實(shí)——這是一個(gè)缺乏核心定位和主題概念、沒(méi)有震撼性景觀(guān)和體驗式場(chǎng)景、只有人造的古建筑而缺乏原生生活氣息和靈魂的地方。

 

如果說(shuō)在開(kāi)業(yè)當初的幾個(gè)月或幾年，相對于區域性市場(chǎng)人群是有新鮮感的，對于北京可能這種新鮮感略長(cháng)一些，因為其策略性的宣傳和品牌效應，已經(jīng)帶動(dòng)了一個(gè)行業(yè)標桿效應所引領(lǐng)的參觀(guān)人群市場(chǎng)。但是，一個(gè)只有建筑形式，沒(méi)有原生氣息，沒(méi)有創(chuàng )意景觀(guān)和震撼體驗的仿古房地產(chǎn)項目，北京人還會(huì )來(lái)第三次、第四次嗎？

 

古北水鎮

備受四季客流不均衡困擾的古北水鎮，經(jīng)營(yíng)持續滑坡，如果企業(yè)不盡快創(chuàng )造新元素吸引回頭客，后期熱度持續上漲難度較大。

 

古北水鎮以人造景觀(guān)為主，模式移植了烏鎮等其他地區，距離市中心相對較遠，因此，面對的客群還是以京津冀區域、尤其以北京本地居民為主，隨著(zhù)周邊區域游客集中在景區開(kāi)業(yè)前幾年游覽過(guò)此地之后，古北水鎮對于回頭客的吸引能力十分有限，游客消費沖動(dòng)逐漸削弱，客流量增長(cháng)幅度勢必會(huì )不斷降低。

 

我們再看第二個(gè)例子，新華聯(lián)斥100億巨資文旅項目銅官窯古鎮開(kāi)業(yè)后，緊急叫停！

 

銅官窯古鎮總共占地面積3000畝，總建筑面積約100萬(wàn)平方米，該項目是按照國家的5A景區標準來(lái)規劃和打造的，是國家“一帶一路”的樣板工程。景區內的建筑是仿照漢唐時(shí)期的風(fēng)格，該景區吃喝玩樂(lè )，應有盡有，但卻開(kāi)門(mén)即關(guān)門(mén)。據了解，銅官窯古鎮在開(kāi)業(yè)的第一天就接待了3萬(wàn)多名游客，一開(kāi)始的業(yè)績(jì)還是非常好的，但是隨后景區的游客量就急劇下滑。

 

景區跟古北水鎮一樣，除了仿古建筑什么看點(diǎn)也沒(méi)有。古鎮的靈魂是人，是生活場(chǎng)景，是數百年來(lái)沉淀下來(lái)的味道。

 

銅官窯古鎮投資百億元，外界曾將其視為新華聯(lián)文化旅游發(fā)展股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)”新華聯(lián)文旅”）的“豪賭”之舉。一來(lái)轉型之初即出大手筆，二來(lái)此前并無(wú)足夠的類(lèi)似項目打造運營(yíng)經(jīng)驗，挑戰不小。

 

新華聯(lián)文旅內部曾將銅官窯古鎮項目稱(chēng)為“一號工程”，新華聯(lián)文旅總裁蘇波曾表示，銅官窯古鎮項目是新華聯(lián)地產(chǎn)轉型的一個(gè)關(guān)鍵性項目。在這一轉型中，文旅的定位是戰略支柱型產(chǎn)業(yè)，銅官窯古鎮的成敗很大程度上決定著(zhù)新華聯(lián)文旅轉型的成敗與否?！按掖摇遍_(kāi)業(yè)而致歉，新華聯(lián)文旅或已面臨著(zhù)盡快回本的壓力。

 

對一個(gè)體量甚巨的古鎮項目，百億元投資不算“嚇人”。古鎮以文化作為賣(mài)點(diǎn)，必然要求最大程度還原歷史文化場(chǎng)景，大至整體建筑風(fēng)格，小至每座建筑、每根梁等都力求逼真。新華聯(lián)文旅也確實(shí)“下了血本”。其曾不斷從江西、安徽、浙江、福建等地收購古宅，而后花費上千萬(wàn)的巨資，將古宅原樣復遷至銅官窯古鎮。

 

百億巨資回本乃至盈利周期漫長(cháng)，銅官窯古鎮急于開(kāi)業(yè)已經(jīng)表露營(yíng)收壓力，但事實(shí)上其已有一定營(yíng)收保障，即出售項目配套房地產(chǎn)包括商鋪、公寓等回流資金。

 

新華聯(lián)負責人表示，新華聯(lián)文旅做“古鎮+”模式，是把文化旅游與地產(chǎn)有機地結合起來(lái)，做一個(gè)文化旅游項目，就會(huì )配套一些地產(chǎn)項目以供租售。通過(guò)銷(xiāo)售這部分商業(yè)地產(chǎn)，有效解決前期投入資金回流的問(wèn)題。自持或銷(xiāo)售物業(yè)的成功與否，一大根本在于古鎮內的客流是否能提供充分保障。

 

先看交通，銅官窯古鎮距離高鐵長(cháng)沙西站16公里,距離高鐵長(cháng)沙南站36公里,距離黃花機場(chǎng)45公里，交通較為便捷。

 

為更多提供客流，新華聯(lián)文旅于2017年11月以1.8億元收購湖南海外旅游60%的股權，拓展海內外旅游資源。同時(shí)，新華聯(lián)文旅還與中國國旅、中青旅等旅行社，以及攜程、同程旅游、途牛等OTA合作。

 

決定銅官窯古鎮成敗的還是文旅項目的運營(yíng)成效。

 

按新華聯(lián)文旅官網(wǎng)介紹，銅官窯古鎮計劃恢復一批長(cháng)沙古城的歷史街巷、名人會(huì )館、樓堂廟宇、園林宅院以及盛唐時(shí)期的陶瓷交易區——“石渚湖”，并規劃設計了五星級酒店、文化演藝中心、博物館、兒童游樂(lè )場(chǎng)、書(shū)院以及5D 電影院、水上運動(dòng)、叢林運動(dòng)、陶瓷論壇、藝術(shù)家創(chuàng )作基地等業(yè)態(tài)。該古鎮共有30處人文景點(diǎn)、19大民宿客棧群、7大博物館、4大實(shí)景演藝、3大星級酒店，是一個(gè)集旅游、藝術(shù)、人文、商業(yè)、餐飲等于一體的多功能綜合特色文化旅游項目。

 

新華聯(lián)文旅打造的是一個(gè)“古鎮+主題樂(lè )園”的概念，比如烏鎮+迪士尼，古北水鎮+環(huán)球影城，既有文化的底蘊，又有科技娛樂(lè )和大型演藝，這種模式和規模在全國是首創(chuàng )。

 

但另一面是這種概念落地增加了項目打造成本，包括整體運營(yíng)成本，主題樂(lè )園等設備打造、運維及未來(lái)更新迭代的成本。這也能部分解釋為何銅官窯古鎮投資達百億之巨，盡快回本乃至盈利的考驗會(huì )更大。

 

這個(gè)項目與全國類(lèi)似項目一樣，投資商把最大的寶押在交通便捷和旅行社上，認為依托中心城市，加上拉進(jìn)幾家大的旅行社就立于不敗之地了。結果都敗了！其實(shí)犯的還是房地產(chǎn)思維的錯誤，著(zhù)眼點(diǎn)永遠是地段和龍頭商家（旅行社），用在地產(chǎn)上是對的，用在旅游上就得完蛋！地產(chǎn)有三要素：地段、地段還是地段；旅游也有三要素：創(chuàng )意、創(chuàng )意還是創(chuàng )意！在旅游上地段和龍頭企業(yè)是不重要的，甚至可以忽略。沒(méi)有創(chuàng )意就沒(méi)有生意！沒(méi)有震撼就只有遺憾！

 

大理的古城、古鎮都是全國做得最好的，為什么？因為人家完全不靠旅行社，旅行社拉來(lái)的客流只占大理游客總量的17%，微不足道！大理五朵金花、天龍八部、蝴蝶泉邊好梳妝……，創(chuàng )意遍地開(kāi)花！別說(shuō)大理有機場(chǎng)了，80、90年代，大理沒(méi)機場(chǎng)、沒(méi)高鐵、沒(méi)高速、沒(méi)旅行社的年代，就已經(jīng)秒殺全國古城古鎮了！為什么？景觀(guān)各有所長(cháng)，主要是創(chuàng )意太強了！

 

記?。菏莿?chuàng )意在吸引海量客流！不是地段和旅行社！

 

這些人造古鎮為什么多是持續下滑的結果？我們再來(lái)看看主導這些古鎮開(kāi)發(fā)建設的思維和方法，其中一些古鎮操盤(pán)手寫(xiě)了不少開(kāi)發(fā)心法和“成功秘訣”。我們來(lái)看看，是不是這些心法有問(wèn)題。思路決定出路，出路不暢，一定是思路不通。

下面這幾段是“頂尖古鎮操盤(pán)手”的文章：

 

一、打造休閑度假小鎮的發(fā)力點(diǎn)

 

1、資源的梯度開(kāi)發(fā)和利用。

 

有價(jià)值的資源很重要。整個(gè)古北水鎮是我自己獨立規劃、設計的，當時(shí)北京市政府把司馬臺長(cháng)城交給了我們公司時(shí)，我更多關(guān)注和與股東一起探討的是：如何定位這資源秉賦的現有資源，即確定資源“利用”的方式，我規劃的理念是：司馬臺長(cháng)城不能做出八達嶺長(cháng)城這樣的觀(guān)光產(chǎn)品，司馬臺長(cháng)城只能做項目的背景，在司馬臺長(cháng)城下做度假小鎮，做一個(gè)融合了旅游度假各種需求的旅游產(chǎn)品。所以，目前度假小鎮旅游的開(kāi)發(fā)，不要僅僅把眼睛盯在資源上，而是應該借助于資源把它梳理成產(chǎn)品內容。我個(gè)人認為，現在的旅游度假小鎮是一個(gè)內容小鎮，而不是一個(gè)資源小鎮。

 

2、項目IP的差異化推廣。

 

我們都在詬病中國有這么多的千城一面、千鎮一面，旅游是充分競爭的市場(chǎng)化行業(yè)，要在諸多競爭中間站穩自己的腳跟、銷(xiāo)售自己的產(chǎn)品，必須做到卓而不群，必須做到差異化，差異化的打造就是IP打造，這種IP的打造是“重建的戰略”。

 

我們看到很多項目目前還基本停留在自說(shuō)自我的“排位”上，號稱(chēng)自己是中國第一、世界第一，而我個(gè)人認為最主要的是打動(dòng)消費者心理是“唯一”。我們產(chǎn)品現在這一代人消費的主流群是80后、90后、00后，甚至05后，這是我們度假消費的主客群，60年代盡管比上一代有點(diǎn)錢(qián)，但是背負各種負擔，還不至于一天到晚度假，所以我們要研究怎樣把IP放大到全季、全域？北方的冬季大家都知道是最難熬的，冬季用什么來(lái)打動(dòng)游客？全域旅游是全域市場(chǎng)，怎樣照顧到青年人？怎樣照顧到親子家庭市場(chǎng)？怎樣照顧到商務(wù)會(huì )議市場(chǎng)？

 

3、經(jīng)營(yíng)主體的持續改善。

 

（1）解決有開(kāi)發(fā)主體、無(wú)持續經(jīng)營(yíng)主體的痛點(diǎn)。

國內有著(zhù)名的旅游開(kāi)發(fā)景點(diǎn)，開(kāi)發(fā)初期轟轟烈烈，后來(lái)一年不如一年，最后暗淡收場(chǎng)，目前旅游目的地的開(kāi)發(fā)主要要解決經(jīng)營(yíng)主體的缺失問(wèn)題。首先要解決只有開(kāi)發(fā)主體，沒(méi)有持續經(jīng)營(yíng)主體的痛點(diǎn)。這可能是旅游行業(yè)與地產(chǎn)行業(yè)最大的差別，地產(chǎn)行業(yè)建了一個(gè)樓盤(pán)、包裝了一個(gè)概念，賣(mài)掉后基本上只剩物業(yè)經(jīng)營(yíng)，而旅游目的地景區、旅游小鎮的開(kāi)發(fā)成型僅僅是第一步，第二步需要在經(jīng)營(yíng)中間調整、在經(jīng)營(yíng)中間改善才是最主要的。所以開(kāi)發(fā)主體怎樣設？經(jīng)營(yíng)主體怎樣設？這必須在項目落地前就考慮清楚。

 

烏鎮團隊這幾年來(lái)一直在致力于全國連鎖的旅游目的地管理，也做了企業(yè)內部的景區管理標準化，但從來(lái)不敢忽視與強調各種景區之間不同的差異化塑造，我們的經(jīng)營(yíng)哲學(xué)是凡是我們規劃建設的必須是我們管理。

 

（2）建立閉環(huán)的可持續商業(yè)運作模式。

做一個(gè)旅游目的地，除了有龐大銀行信貸和各類(lèi)投入支撐、有專(zhuān)業(yè)團隊一氣呵成的規劃建設外，后期運營(yíng)才是決定項目成敗的關(guān)鍵，要有完整的產(chǎn)品模式、經(jīng)營(yíng)模式和管理模式，不能建立一個(gè)只叫好不叫座、不賺錢(qián)的景區，當然只要一開(kāi)始定位為公共服務(wù)產(chǎn)品，也是沒(méi)有問(wèn)題的。

 

（3）對當地居民的待客訓練和經(jīng)營(yíng)行為規范。

大家都知道，在烏鎮番茄炒蛋規定不能少于4個(gè)雞蛋。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，一個(gè)景區的口碑比任何的推廣營(yíng)銷(xiāo)都來(lái)的重要。旅游景區的經(jīng)營(yíng)管理者，如果不重視管理秩序，如果麻木不仁就是失職，要探索對景區內部商業(yè)行為的文化、售賣(mài)行為的規范和當地居民的待客訓練。烏鎮2016年930萬(wàn)游客，2017年1000萬(wàn)游客，其中70%是散客，70%中近50%是第二次、第三次，甚至是第N次來(lái)的游客，這是一個(gè)驚人的數字，恰恰是第二次重游的游客是我們最寶貴的客源市場(chǎng)?？渴裁?？就要靠景區有序的管理和當地放心消費的口碑。

 

（4）保持對客源市場(chǎng)的敏感，進(jìn)行行之有效的產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)。

我以前經(jīng)常說(shuō)做旅游做到今天，靠一部電影、一首歌做活一個(gè)景區的時(shí)代過(guò)去了，我們最主要的是要觀(guān)測旅游客源市場(chǎng)的反響，并且進(jìn)行調整。以后的營(yíng)銷(xiāo)可能是一個(gè)持續性的、分散化的營(yíng)銷(xiāo)，這是一個(gè)大課題。

 

（5）贏(yíng)得口碑的細節管理。

細節打動(dòng)人、細節留住客。

 

二、轉型“休閑度假小鎮”建設的前提與條件

 

1、資源。

我相信中國很多地區的旅游發(fā)展一樣，不缺綠葉，但亟需要有一個(gè)大的紅花。一個(gè)地方旅游的發(fā)展離不開(kāi)一個(gè)最著(zhù)名的旅游目的地產(chǎn)品引擎。我們擁有再多的民宿、再多自然狀態(tài)的全域美景，其實(shí)是期待著(zhù)有一個(gè)能夠吸納并能幅射大游客量的旅游目的地，這才是真正振興一個(gè)地方旅游發(fā)展的關(guān)鍵。

 

但是旅游目的地的擁有和開(kāi)發(fā)變得越來(lái)越難，首先是資源取得難。所有旅游目的地開(kāi)發(fā)不少于3平方公里，甚至更多，但是在國家土地指標控制這么嚴格的基礎上，怎樣取得空間指標？怎樣取得這么多建設指標？最主要的是這些資源取得的代價(jià)越來(lái)越大，不能剛上路就背著(zhù)一個(gè)沉重的資源取得的包袱。

 

2、穩定充裕的資金保障。

如果要做一個(gè)年游客量超過(guò)300萬(wàn)游客的旅游項目，大致估算都在50億左右，對一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)、對投入股東來(lái)說(shuō)，它肯定是一個(gè)沉重的負擔，龐大的財務(wù)成本支出和對產(chǎn)品面世后未來(lái)風(fēng)險的不確定性，導致了我們在這些項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中間束手束腳。有的時(shí)候我們不缺資源、不缺創(chuàng )意，缺團隊，但是當我們不缺團隊的時(shí)候，我們要捫心自問(wèn)，我們拿什么信心和決心來(lái)保障這個(gè)項目有充裕的時(shí)間成長(cháng)？這是我們要思考的地方。所以我覺(jué)得旅游景區建設到今天，更多應該從資本運作的層面上解決這個(gè)問(wèn)題。

 

3、富有落地操作和后期經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗的管理團隊。

這也是一個(gè)我們做所有項目都繞不過(guò)去的問(wèn)題。大家都知曉“項目投人”，但更應明白資源的充分利用也在人。

 

4、政府支持。

一個(gè)旅游目的地離開(kāi)了政府支持將一事無(wú)成，因為旅游目的地的打造和政府是息息相關(guān)的，沒(méi)有政府的合力和開(kāi)明領(lǐng)導，在各方面會(huì )受到很大的限制，目前，最理智、最聰明的做法是與政府一起來(lái)打造各地的旅游目的地。

 

三個(gè)觀(guān)點(diǎn)

 

第一，特色小鎮不等同于休閑度假小鎮，但是旅游小鎮是具有休閑功能價(jià)值的特色小鎮。

 

第二，旅游小鎮發(fā)展的重點(diǎn)在于系統和整合，不宜一哄而上，千鎮一面。我們也看到了好多地方都在“運動(dòng)式”搞各種小鎮，什么在幾年內做1000個(gè)旅游小鎮，我個(gè)人認為要謹慎?，F在的旅游小鎮不是單向開(kāi)發(fā)，而是系統資源的再造，包括景區內外的整合，這是需要時(shí)間來(lái)打磨的。

 

第三，所有的小鎮應該以落在當地的經(jīng)濟、社會(huì )、文化發(fā)展和生態(tài)環(huán)境的改善上，落在鄉村振興的戰略上?，F在有一個(gè)很時(shí)髦的講話(huà)叫“旅游+”，我承認對古鎮、古村來(lái)說(shuō)，單純的依靠一個(gè)古鎮、一個(gè)古村做一個(gè)旅游目的地的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。怎么加？“+文化”、“+產(chǎn)業(yè)”。這是一個(gè)巨大挑戰，怎樣加的天衣無(wú)縫？怎樣加的產(chǎn)業(yè)互融？怎樣加的賦予這個(gè)地方新的生命力？這是我們一代旅游人的責任所在。

 

上述就是一個(gè)“頂級古鎮操盤(pán)手”寫(xiě)的古鎮操盤(pán)秘笈，通篇都是理論和時(shí)尚的詞匯：系統、標準化、IP、商業(yè)運作模式、旅游+、閉環(huán)……。具體的就只記得一個(gè)番茄炒雞蛋要放四個(gè)雞蛋，你的創(chuàng )意在哪里？你的招牌菜是什么？游客為什么來(lái)？一句沒(méi)講。跟中國絕大多數旅游開(kāi)發(fā)文章一樣，看似振振有詞，實(shí)則平淡如水?？赡茏髡叩闹饕ぷ魇枪芾?，文章的著(zhù)眼點(diǎn)都在管理上的原因，管理是很難有生動(dòng)的大創(chuàng )意的。

 

文章一定要有創(chuàng )見(jiàn)和真理。尤其是旅游開(kāi)發(fā)的文章。

 

“頂級古鎮操盤(pán)手”還有幾篇文章，我們只是恰巧看到上面這篇就選來(lái)參考，其他幾篇搜了一下，大致都是一樣講管理服務(wù)：花了多少錢(qián)修了水管，保證游客能喝到干凈的水，花了多少錢(qián)收集了上百個(gè)老床放在一起叫百床館，“老街+博物館”，構成老鎮的內容?，F全國各地很多古鎮都在學(xué)烏鎮酒作坊、藍印花布作坊……。通篇都是講平淡無(wú)奇的管理，沒(méi)有一個(gè)稱(chēng)得上閃亮的創(chuàng )意！你要真以為高明，按照這個(gè)套路去搞你的景區，那就完了，因為烏鎮是千年古鎮，古人早已開(kāi)發(fā)成了一流的資源了，古人把精彩的創(chuàng )意都完成了，并且經(jīng)過(guò)千年的歷史沉淀和發(fā)酵留給了烏鎮，因此，烏鎮操盤(pán)手只要搞好管理就行了，你有這個(gè)條件嗎？  

 

你現在手上的資源都是三流以下的，你平淡不起??！你得靠高明的創(chuàng )意破局??！這些古鎮操盤(pán)心法和很多號稱(chēng)在旅游實(shí)操第一線(xiàn)的高手寫(xiě)的差不多，內容90%在講管理之道。跟烏鎮可以學(xué)景區管理之道，但學(xué)不到景區成功之道。

景區的五大死因：破產(chǎn)景區核心問(wèn)題出在哪里？

同病相憐的景區，到底“病”在哪兒？有三種說(shuō)法：一是投資過(guò)大，短債長(cháng)投，民間借貸導致債務(wù)危機；二是門(mén)票經(jīng)濟過(guò)時(shí)了，要發(fā)展二消和度假經(jīng)濟；三是運營(yíng)能力弱，政企關(guān)系差。

 

其實(shí)這些只是表面現象，真實(shí)的原因和關(guān)鍵的問(wèn)題只有一個(gè)：景區缺乏定位下的震撼性的景觀(guān)和顛覆式的產(chǎn)品！

 

上述景區每個(gè)都投資數億甚至十幾億!最后都失敗了，原因不是投資大，而是不會(huì )投。這些景區普遍都不知道景區生存的根本是什么？不是把景區開(kāi)發(fā)得像個(gè)景區，而是怎么讓十三億人必須來(lái)！景區開(kāi)發(fā)一定要把這個(gè)核心問(wèn)題想清楚、做到位，否則一定死路一條！

 

說(shuō)一千道一萬(wàn)，就是你的景區必須有震撼性的景觀(guān)和產(chǎn)品，一定要有世界奇觀(guān)！旅游早就過(guò)了靠山吃山、靠水吃水的時(shí)代了。原來(lái)，一座青山，山谷有流水，修個(gè)棧道建個(gè)廟就能賺錢(qián)了?，F在是全民開(kāi)發(fā)旅游，中國一下子從原來(lái)幾千個(gè)景區變成了三萬(wàn)多個(gè)景區，競爭何其激烈！靠天吃飯，肯定吃不上。

 

中國一流二流的旅游資源早在上世紀九十年代已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢！你現在手上的旅游資源一定是三流以下的，千萬(wàn)不要高估，也千萬(wàn)不能靠天吃飯，三流四流的資源沒(méi)有震撼性的創(chuàng )意是根本賣(mài)不動(dòng)的！老天留給你的是三流四流的牌，一定要靠高明的智慧和創(chuàng )意變成一流的牌，你才出得了手！

 

所有的民營(yíng)老板以前都沒(méi)做過(guò)旅游，一看青山綠水，自己先激動(dòng)得不行。其實(shí)好牌早被別人搶掉了，好肉早吃了，難啃的骨頭才留給你。所以，一定要保持冷靜和理性，一定要低估自己的景區價(jià)值。你的心態(tài)到這個(gè)份上，靠譜的話(huà)你才能聽(tīng)進(jìn)去：天不夠，人來(lái)湊！老天和古人給你的資源不行，只能靠震撼性的創(chuàng )意來(lái)提升你的資源級別！這樣才能開(kāi)天辟地、改天換地，這樣才能玩轉旅游！

 

什么樣的資源不用震撼性的創(chuàng )意，關(guān)起門(mén)來(lái)就一年十億門(mén)票？長(cháng)城、故宮、兵馬俑，九寨、石林、張家界。前者是古人厚愛(ài)，一流的歷史文化，后者是老天打賞，一流的自然資源。這種聚寶盆式的景區政府早就牢牢掌握了，絕不可能讓你染指。

 

明白了吧，你手上的景區，不要再吹牛逼，最好也是三流的！因此，請千萬(wàn)不要隨便做旅游策劃和規劃，因為這決定你景區的生死存亡和你前半生的積蓄會(huì )不會(huì )打水漂！一定要看十個(gè)以上旅游策劃公司和規劃公司的案例，每家都要看十個(gè)以上，每個(gè)案例都能震撼到你，你再來(lái)決定是不是找他來(lái)策劃規劃景區。

 

“景區策劃：景區開(kāi)發(fā)的死生之地，不可不察！”

 

現在回來(lái)講講上述三個(gè)原因，為什么只是表面問(wèn)題而不是深層問(wèn)題。因為民營(yíng)老板和景區官員認識不到：只有一流才能生存，三流的牌怎么變一流這個(gè)問(wèn)題。三流的資源還在靠天吃飯，還認識不到震撼性創(chuàng )意定生死，這個(gè)核心觀(guān)念沒(méi)有。接下來(lái)一定會(huì )走五個(gè)死亡步驟：

 

一是死在平庸的策劃和規劃上。景區老板和官員還在覺(jué)得旅游就是賣(mài)山賣(mài)水，只要把交通搞好，大門(mén)停車(chē)場(chǎng)搞氣派，游步道連通，游客就會(huì )爆棚。他們就會(huì )認為策劃和規劃只是走過(guò)場(chǎng)，只是把自己的想法變成方案。那他們就會(huì )花點(diǎn)小錢(qián)或者隨便找個(gè)院校做做規劃，過(guò)過(guò)規走走程序，而中國99%的規劃都是平庸無(wú)腦！那你的景區策劃規劃一定是平庸致命的。思路決定出路，平庸的思路一定是平庸失敗的出路。

 

到了這一步，就會(huì )出現投資大、回報慢、高額借貸、債務(wù)危機和政企交惡。為什么旅游投資不被資本市場(chǎng)看好，問(wèn)題就在這里：通過(guò)震撼性創(chuàng )意和原子彈景觀(guān)，快速持續創(chuàng )造現金流，實(shí)現景區迅速造血。這種功夫，極少人能認識并掌握。平庸的策劃規劃導致平庸的定位、產(chǎn)品，導致平庸的景區，導致人流稀少，導致無(wú)法平衡投資，最后資不抵債，破產(chǎn)倒閉。

 

二是死在平庸規劃導致的平庸產(chǎn)品和景觀(guān)建設上。很多“專(zhuān)家”跟著(zhù)上面瞎起哄，觀(guān)光旅游過(guò)時(shí)了，門(mén)票經(jīng)濟淘汰了，二消、夜游和度假經(jīng)濟到來(lái)了。其實(shí)都是瞎扯蛋。自媒體的流行，讓很多沒(méi)做過(guò)營(yíng)銷(xiāo)策劃實(shí)際操盤(pán)的人活在寫(xiě)文章上，在文章里自嗨、在文字上感覺(jué)人生到達了巔峰。所以總是斷言這個(gè)時(shí)代來(lái)了，那個(gè)時(shí)代過(guò)去了。時(shí)代過(guò)不過(guò)是由偉人和社會(huì )勢力來(lái)下結論的，不是一介書(shū)生。

 

老干媽搞辣醬，兩千多年的老舊產(chǎn)業(yè)，一年凈利潤十幾億，超過(guò)95%的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和95%的房地產(chǎn)公司！你說(shuō)哪個(gè)時(shí)代過(guò)去了，哪個(gè)時(shí)代到來(lái)了？！專(zhuān)心專(zhuān)意的時(shí)代永遠都在，三心二意的時(shí)代年年淘汰。沒(méi)有好產(chǎn)業(yè)，只有好用心！

 

武當山一年門(mén)票四十億！九寨溝一年門(mén)票四十億！故宮、石林、黃果樹(shù)都是十億左右的水平！誰(shuí)告訴你景區門(mén)票不行了！非要搞二消和過(guò)夜？

 

打個(gè)比喻你就明白：你告訴賣(mài)火鍋的生意不行了，把精力放在賣(mài)汽水上，再順帶賣(mài)點(diǎn)甜點(diǎn)；你告訴蘋(píng)果公司光靠一款手機不行，你得搞軟件開(kāi)發(fā)和電腦音響；你告訴開(kāi)超市大賣(mài)場(chǎng)的，光靠小百貨能賺啥錢(qián)，你得借品牌和引流能力搞地產(chǎn)。

 

結果海底撈專(zhuān)心賣(mài)火鍋沒(méi)搞別的，千億級別了！蘋(píng)果專(zhuān)心搞手機沒(méi)聽(tīng)你瞎忽悠，人家萬(wàn)億市值了！沃爾瑪專(zhuān)心賣(mài)小百貨，沒(méi)聽(tīng)你瞎BB，人家全球第一強企業(yè)了！景區不靠門(mén)票，就像海底撈不賣(mài)火鍋，蘋(píng)果不賣(mài)手機，沃爾瑪不賣(mài)百貨，你是來(lái)搞笑的嗎？！

 

成功的生意都是一心一意，做好一消，那有什么鬼的二消！如果說(shuō)景區有二消，那也只是人流多了順帶的結果。一門(mén)心思做好客流量、做好一消，二消三消都是水到渠成的事?？桃馊プ鼍褪桥蚤T(mén)左道，死路一條。旅游地產(chǎn)做得好的都是游客量巨大的地方，客流量小的旅游地產(chǎn)都是鬼城，明白了嗎？做門(mén)票就是做客流量，做客流量就是做一切！

 

 “專(zhuān)家學(xué)者“和實(shí)事干得少的人都喜歡玩新花樣、呼喚新時(shí)代，其實(shí)人性和規律永遠沒(méi)有變、市場(chǎng)和生意的法則永遠沒(méi)有變。景區不靠門(mén)票，靠吃喝購物、靠過(guò)夜，那商業(yè)中心和夜總會(huì )你讓人家怎么活？！

 

你是想把景區搞成CBD還是夜總會(huì )？！景區不行了，不是門(mén)票經(jīng)濟過(guò)時(shí)了，不是要玩新花樣。而是沒(méi)把門(mén)票經(jīng)濟研究透。拿著(zhù)三流的資源，建成三流的產(chǎn)品和景觀(guān)，眼睛只盯著(zhù)周邊幾個(gè)城市的人群，你憑什么能吸引大量游客？沒(méi)有頂級的策劃，沒(méi)有震撼性的景觀(guān)，沒(méi)有要成為天下第一的創(chuàng )意方法，沒(méi)有一年吸引幾百萬(wàn)人的超級爆點(diǎn)，你只有破產(chǎn)一條路可走。

 

如果景區一開(kāi)始就找到最厲害的高手，做最厲害的策劃和規劃，有震撼性的定位、產(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo)，每一塊錢(qián)投資都沖著(zhù)吸引十三億人的原子彈景觀(guān)和產(chǎn)品而去，不僅能大大節約投資，而且能迅速打開(kāi)市場(chǎng)。開(kāi)業(yè)當年就能有幾千萬(wàn)的門(mén)票，第二年就能實(shí)現上億門(mén)票收入。迅速實(shí)現盈利，實(shí)現良性滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，避開(kāi)盲目借貸，逃離債務(wù)危機。策劃得好的景區都是一臺印鈔機！每年兩位數自然增長(cháng)，年利潤上億，比做地產(chǎn)還賺錢(qián)，哪里會(huì )破產(chǎn)變賣(mài)！

 

聽(tīng)不懂、悟不到原子彈景觀(guān)的重要性，找不到、做不出頂級策劃和規劃，千萬(wàn)不要開(kāi)發(fā)景區！

 

景區最最重要的是震撼性核心吸引物，策劃創(chuàng )意好，建設出來(lái)，就保證每年數百萬(wàn)的游客量，剩下的慢慢完善。先把核武器亮出來(lái)平天下，然后再用常規武器來(lái)打掃一下戰場(chǎng)。聽(tīng)明白了嗎？不是一上來(lái)就把幾億十幾億用來(lái)搞步槍?zhuān)羌胸斄ξ锪Ω愫藦棧?/span>二戰是怎么結束的？日本是怎么投降的？景區是怎么破產(chǎn)的？都是一個(gè)道理，抓核心、用核彈、短頻快。

 

旅游景區不管大小，不管資源好壞，你只有一條路就是一定要震撼，一定要有世界級奇觀(guān)！我們稱(chēng)之為核心景觀(guān)和原子彈景觀(guān)。這就是游客愿意到你這里來(lái)旅游的核心賣(mài)點(diǎn)和核心吸引物！沒(méi)有原子彈景觀(guān)，所有規劃全是白做。

 

沒(méi)有最厲害的策劃和規劃，你的投資就會(huì )投到跟吸引十三億人震撼性產(chǎn)品無(wú)關(guān)的平庸景觀(guān)的建設中，導致巨大的浪費。導致景區失敗。

 

所以，不是門(mén)票過(guò)時(shí)了，而是你的景區不吸引人。有核心吸引物、有原子彈景觀(guān)、有超級爆點(diǎn)，一年來(lái)幾百萬(wàn)人，一年收幾億元門(mén)票，你會(huì )覺(jué)得門(mén)票過(guò)時(shí)了嗎？景區門(mén)票永遠取締不了！門(mén)票不是阻礙旅游發(fā)展的障礙，而是超級動(dòng)力！沒(méi)有門(mén)票就沒(méi)有旅游，沒(méi)有門(mén)票就沒(méi)有投資！你到北京旅游，是去不要門(mén)票的公園，還是去要門(mén)票的長(cháng)城故宮頤和園？免費了可能游客就不稀罕了！一定要慎重。

 

很多振振有詞的理論，舉個(gè)鮮活的例子就不攻自破了。中國那么發(fā)達了，那有一二百塊錢(qián)就擋住了的消費！前不久鳳凰古城取消門(mén)票，古城里的商家不干了！有的請愿恢復收門(mén)票。為什么？門(mén)票取消了，游客反而減少了！現實(shí)比理論精彩得多。

 

我們曾在洗腳時(shí)做市場(chǎng)調查問(wèn)一個(gè)洗腳妹”有一個(gè)明代古鎮離你這個(gè)城市有三小時(shí)車(chē)程，門(mén)票要120元，你會(huì )去旅游嗎？“她回答”大哥，現在一百塊錢(qián)能做什么？一百塊錢(qián)不是錢(qián)了，有車(chē)到我就會(huì )去“。洗腳妹好像比經(jīng)濟專(zhuān)家還懂整！

 

明白了吧，對民營(yíng)景區老板，我首先給你吃顆定心丸，門(mén)票有得收。其次給你吃顆搖頭丸，沒(méi)有做最頂級的策劃和規劃，沒(méi)有震撼性的核心項目，你就等著(zhù)搖頭發(fā)狂吧。旅游是世界上最難做的產(chǎn)業(yè)，你原來(lái)的成功經(jīng)驗進(jìn)來(lái)旅游行業(yè)一律失效！但是悟道了，做好了是絕對暴利！但中國景區只有5%做到。其他都是虧損、打平！

 

三是死在運營(yíng)上。其實(shí)也是前兩者導致，平庸的策劃規劃導致平庸的產(chǎn)品，平庸的產(chǎn)品導致運營(yíng)無(wú)力回天。現代商業(yè)是決勝前端，一個(gè)企業(yè)和一個(gè)項目一開(kāi)始的定位，獨一無(wú)二的商業(yè)模式，獨步天下的產(chǎn)品，剩下就是無(wú)處不在的營(yíng)銷(xiāo)。第三步營(yíng)銷(xiāo)運營(yíng)好做，這是標配，花錢(qián)折騰就行。最難是定位、商業(yè)模式和獨步天下的產(chǎn)品。

 

前面講的三個(gè)例子，海底撈你以為只有獨步天下的服務(wù)嗎？老板張勇創(chuàng )業(yè)時(shí)凌晨四點(diǎn)就到菜市場(chǎng)掏鴨腸了！保證貨品的新鮮度。產(chǎn)品也是無(wú)敵的！你做得到嗎？蘋(píng)果不說(shuō)了，智能手機創(chuàng )造者，直接把很多行業(yè)做掉了！獨步天下的產(chǎn)品。沃爾瑪天天低價(jià)的定位，最多店、最全貨、最低價(jià)的無(wú)敵產(chǎn)品體系，老板財富比馬云多幾十倍?。ㄎ艺f(shuō)的不是虛頭八腦的股值，而是真金白銀的財富）不是小百貨過(guò)時(shí)了，是你太花心、太不懂生意的真諦了！它們的成功一切始于高明的策劃、頂級的策劃和創(chuàng )意！謀定后動(dòng)，動(dòng)定乾坤。

 

舉幾個(gè)例子你就應該懂了，隔行不隔理，所有的生意包括景區，必須要有獨步天下的定位和產(chǎn)品。你不僅不會(huì )破產(chǎn)，還可能成為首富！

 

前提是千萬(wàn)別玩花活、脫離本質(zhì)！千萬(wàn)不要低層思維，要頂層思考，會(huì )當凌絕頂，一覽眾山小。80%的精力用在做頂級策劃上，開(kāi)發(fā)前策劃，開(kāi)發(fā)后策劃，剩下20%的力氣坐等收錢(qián)。

 

針對中國景區破產(chǎn)潮，專(zhuān)家學(xué)者的三個(gè)結論其實(shí)都是表象，沒(méi)有看到實(shí)質(zhì)。這三個(gè)問(wèn)題其實(shí)就是一個(gè)問(wèn)題：策劃不行。

 

創(chuàng )意策劃不行，導致產(chǎn)品項目不行，產(chǎn)品項目不行導致運營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)“酒香不怕巷子深，酒臭當街難吆喝?！?/span>

 

四是死在創(chuàng )4A和5A上。通過(guò)上述眾多4A和5A景區的破產(chǎn)現象，事實(shí)證明“5A”、“4A”只是虛名。更多5A和4A景區會(huì )陸續走向危機。這些景區本身都有著(zhù)不俗的自然資源或游客量?jì)?yōu)勢，而“盲目借貸開(kāi)發(fā)投資”最終將它們推向破產(chǎn)的邊沿。

 

“景區成功等于創(chuàng )5A”這是一個(gè)巨大的謬誤！甚至是景區失敗的重要原因！

 

游客選擇一個(gè)景區出游，決不會(huì )看你是5A或4A。而是看你有沒(méi)有獨一無(wú)二的賣(mài)點(diǎn)，有沒(méi)有新奇特的景觀(guān)和體驗。與其相信5A的力量，不如相信網(wǎng)紅打卡地的力量。創(chuàng )建官方追求的5A要花巨資，而民間的網(wǎng)紅打卡地則更需要的是震撼性的創(chuàng )意。5A景區陸續破產(chǎn)，網(wǎng)紅打卡地一票難求！對民營(yíng)景區而言，孰優(yōu)敦劣，一目了然。

 

創(chuàng )5A，傷不起！

 

為了創(chuàng )4A、創(chuàng )5A，不計代價(jià)地投資擴建，一批景區被捧上高位。資金斷裂后，嘩啦啦倒地一片。上述景區無(wú)一例外是民營(yíng)資本背景，但堅信“做大做強”是唯一出路。例如大乳山景區吭哧吭哧地開(kāi)發(fā)建設，一心搞出名堂。終于變身“國際生態(tài)旅游示范基地”， logo下最終多出了好幾個(gè)“A”，背后也散盡了銀子。然而在重資產(chǎn)、長(cháng)周期的業(yè)態(tài)環(huán)境下，他們高估了自己的回本能力。薄弱的經(jīng)濟實(shí)力與厚重的理想，讓這批景區紛紛寄希望于外部資本。最終陷入金融陷阱，走向破產(chǎn)。

 

如果火鍋行業(yè)也要搞創(chuàng )5A，海底撈現在一定在海底！如果辣椒醬也要搞5A，老干媽一定還在村里！市場(chǎng)經(jīng)濟，市場(chǎng)導向，把市場(chǎng)的還給市場(chǎng)。中國99%的景區就缺乏高明的策劃和規劃，缺乏震撼性的產(chǎn)品，本身就非常危險。再加上90%的資金和門(mén)票收入都花在了基本跟吸引游客無(wú)關(guān)的創(chuàng )A上，導致現金流危機，高額貸款壓垮景區。

 

景區的資金投向重點(diǎn)在于，如何吸引全國游客上，如何打造原子彈景觀(guān)上，如此方能立于不敗之地！

 

五是死在對房地產(chǎn)的癡心妄想上。很多老板轉行做旅游，目的其實(shí)是沖著(zhù)旅游地產(chǎn)來(lái)的。其實(shí)這往往是景區的致命死因！中國成功的旅游地產(chǎn)，一定是在著(zhù)名的景區，比如青城山、都江堰、大理、麗江等等。你的景區還沒(méi)開(kāi)始建、還遠遠不是著(zhù)名景區、還達不到一年幾百萬(wàn)游客，你就不要做這個(gè)夢(mèng)了！中國的城市地產(chǎn)都還賣(mài)不掉，誰(shuí)會(huì )到荒郊野壩來(lái)買(mǎi)房？旅游地產(chǎn)可以搞，前提是先專(zhuān)心把景區做起來(lái)！旅游地產(chǎn)，沒(méi)有旅游，就沒(méi)有地產(chǎn)！

 

一開(kāi)始必須把資金全部投入到景區震撼性產(chǎn)品的打造上，創(chuàng )造大量客流之后，再考慮地產(chǎn)的事。相反，一來(lái)就把重心放在旅游地產(chǎn)上，必死無(wú)疑！市場(chǎng)規律要懲罰你，社會(huì )規律也要懲罰你，看看野三坡別墅、長(cháng)白山別墅如何從合法變違建，你就知道了，好好做旅游，堅定做門(mén)票，這才是王道！這是社會(huì )規律。