文化旅游地產(chǎn)規劃設計，這9大核心點(diǎn)不容忽視

以文化提升城市內涵，以旅游激活區域價(jià)值。從全國來(lái)看，房企大咖開(kāi)始逐漸涉足文化旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。如今，文化旅游項目遍地開(kāi)花，但也有許多大型娛樂(lè )產(chǎn)品因管理不善和財務(wù)問(wèn)題而在全國乃至世界范圍內被放棄。隨著(zhù)旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，旅游規劃的任務(wù)越來(lái)越重，各方對規劃的要求也越來(lái)越高。做好旅游規劃，不能忽視以下九點(diǎn)。

1.發(fā)現“弱點(diǎn)”
這里提到的弱點(diǎn)是指相對于其他人而言存在的問(wèn)題或不足。
一個(gè)地方的旅游做不好。有幾個(gè)主要原因或問(wèn)題：
第一，沒(méi)有找到好的資源，不知道從哪里開(kāi)始旅游。
第二，受交通限制，雖然有“寶藏”，但躲在山里的人不知道。
第三，經(jīng)濟形勢不夠好。旅游業(yè)離不開(kāi)一定的經(jīng)濟條件和投資。
第四，我們工作的重點(diǎn)不是旅游。
相對來(lái)說(shuō)，有些地方發(fā)展工業(yè)或者其他行業(yè)的條件更好，更有利于促進(jìn)當地經(jīng)濟，所以不把旅游業(yè)作為發(fā)展重點(diǎn)。第五，制度和機制的制約。有些地方各方面條件都不錯，但旅游業(yè)的行政管理、資源管理、政策引導和激勵機制不夠順暢，影響了旅游業(yè)的發(fā)展。
在資源調查和綜合分析的基礎上，幫助策劃客戶(hù)發(fā)現發(fā)展問(wèn)題，從專(zhuān)業(yè)角度提出解決問(wèn)題的思路和方法。

2.找出“亮點(diǎn)”
“亮點(diǎn)”是最亮的點(diǎn)，也可以稱(chēng)為亮點(diǎn)。這里所說(shuō)的亮點(diǎn)不是指規劃文本本身的亮點(diǎn)，而是指一個(gè)幫助規劃找到旅游發(fā)展亮點(diǎn)的規劃。它包括旅游資源、旅游環(huán)境、管理體制、政策法規等諸多方面。
亮點(diǎn)要素
一個(gè)是“名氣”，就是在某一方面、某一點(diǎn)出名，在全省、全國乃至國際社會(huì )都有影響力。
二是“新”，新出現或發(fā)現的東西，或者某一方面有創(chuàng )新的東西，已經(jīng)被大家認可。
第三種是“稀疏”，即稀有或獨特，某一種資源在全國都是稀有的，或者只有你獨一無(wú)二、獨一無(wú)二；某種做法或政策措施是這個(gè)地方的獨創(chuàng )，對旅游業(yè)發(fā)展起到了很好的推動(dòng)作用。
第四是“奇”，旅游資源奇，山奇水異，人奇物異。
第五是“特別”。有些東西你有，有些人有，但你有特點(diǎn)，有內在的特點(diǎn)。
以上這些要素在一個(gè)地方、一個(gè)景點(diǎn)都不可能是完整的，但只要突出一點(diǎn)，就能構成亮點(diǎn)。在規劃的時(shí)候，一定要幫助當地人找到這樣的亮點(diǎn)。如果能在實(shí)際建設中找到亮點(diǎn)并做出來(lái)，就能在旅游發(fā)展中少走彎路。

3.突破“困難”
“困難”和“弱點(diǎn)(問(wèn)題)”有些相似，都是制約當地旅游業(yè)發(fā)展的因素，但又各不相同。問(wèn)題很多，往往只有一兩個(gè)困難；問(wèn)題是普遍的，困難往往是特殊的。問(wèn)題一般一目了然，但難點(diǎn)要認真分析，仔細搜索；問(wèn)題是表面的，困難是隱藏的。
一般來(lái)說(shuō)，困難也是問(wèn)題，是諸多問(wèn)題中的特殊問(wèn)題，制約地方旅游業(yè)發(fā)展的瓶頸問(wèn)題，是諸多矛盾的主要矛盾或主要方面，這是提綱，其他問(wèn)題是目標。
所以，找困難就是找主要矛盾和提綱。找到了難點(diǎn)，就找到了主要矛盾，然后就抓住了大綱，其他問(wèn)題就迎刃而解了。
因此，在規劃中，有必要幫助委托方找出制約旅游業(yè)發(fā)展的難題，規劃解決方案、思路和方案，引導委托方突破困難和瓶頸。

4.尋找“賣(mài)點(diǎn)”
本質(zhì)上，旅游產(chǎn)品也是一種商品
崇義縣是贛州西部的一個(gè)縣，森林覆蓋率88.2%。還有中國三大階地之一的上堡階地，因負氧離子含量高而被列入吉尼斯世界紀錄的陽(yáng)明山風(fēng)景區，以及江西五大湖之一的陡水湖。從單個(gè)資源的角度來(lái)看，似乎每個(gè)資源都是一個(gè)賣(mài)點(diǎn)，但很多賣(mài)點(diǎn)不利于受眾的認知。
這些資源都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是氧氣多，空氣好，空氣質(zhì)量好的直接好處就是對人的健康有益。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，崇義縣是一個(gè)非常適合健康旅游的地方。因此，為崇義縣的旅游發(fā)展方向總結出六個(gè)字，即“賣(mài)氧養生”。氧氣是崇義旅游最大的賣(mài)點(diǎn)。

5.做“爆點(diǎn)”
這里所說(shuō)的引爆點(diǎn)是引爆點(diǎn)，是指在旅游業(yè)發(fā)展的初期或發(fā)展到一定程度時(shí)，能夠引發(fā)爆炸效應，促進(jìn)爆炸式增長(cháng)的因素。這個(gè)因素可以是一個(gè)口號，一個(gè)活動(dòng)，一個(gè)政策，一個(gè)產(chǎn)品，一個(gè)景點(diǎn)，一個(gè)品牌。
要做旅游規劃，必須善于創(chuàng )造引爆點(diǎn)。引爆點(diǎn)怎么做，要具體分析。
以“武隆客家風(fēng)情園”為例，它是位于贛州市的老4A級旅游景區，是全市經(jīng)濟效益最好的景區。然而，由于公園建設時(shí)間長(cháng)，發(fā)展潛力不足的問(wèn)題開(kāi)始出現。提升發(fā)展潛力，必須找到新的突破口，找到新的引爆點(diǎn)。經(jīng)過(guò)反復研究，計劃在園區內建設“世界客家美食城”。
之所以提出這個(gè)項目，一是贛州是客家的搖籃，是客家文化的發(fā)源地，是客家飲食文化發(fā)達的地方。其次，世界上有近一億客家人和客家人后裔，市場(chǎng)空間廣闊。第三，贛州本身就是人口眾多的城市，人口近千萬(wàn)。旅游業(yè)發(fā)展方興未艾，但還沒(méi)有大型餐飲場(chǎng)所。從改善城市功能和旅游功能的角度來(lái)看，這個(gè)項目是迫切需要的。

6.注意“落點(diǎn)”
落地點(diǎn)是指規劃的落地性和可操作性。在旅游規劃的編制中，不僅要有戰略高度和前瞻性，還要注重落地性和可操作性。
桂派認為，要從四個(gè)方面加強落地性和可操作性。
第一，加強具體區域的規劃，也就是分。
二是加強具體項目的規劃、
第三，加強具體時(shí)間的規劃。
第四，加強相關(guān)規劃。
以2005年批準實(shí)施的贛州市旅游總體規劃為例。在具體的區域規劃方面，規劃不僅對全市旅游發(fā)展進(jìn)行宏觀(guān)規劃，還根據18個(gè)縣(市、區)的地理位置、資源狀況和發(fā)展狀況制定發(fā)展規劃。
具體項目方面，既有整個(gè)城市的空間布局，也有具體產(chǎn)品項目的發(fā)展規劃。例如，在旅游住宿設施方面，規劃對全市旅游住宿設施進(jìn)行了詳細的調查，科學(xué)地分析了全市游客的增長(cháng)趨勢，最終規劃了全市及各縣(市、區)住宿設施的發(fā)展到位。
從相互關(guān)系來(lái)看，規劃將整個(gè)城市分為四大區，不僅進(jìn)行了各區之間的相關(guān)性分析，還進(jìn)行了與龍巖、福建、梅州、廣東等客家地區以及全國紅色旅游區的競爭與合作的專(zhuān)題研究，使規劃有了一個(gè)良好的落地。所以，雖然十幾年過(guò)去了，但該計劃得到了業(yè)內人士的高度認可，并一直在指導贛州旅游業(yè)的發(fā)展。
7.抓住“關(guān)鍵點(diǎn)”
在全面實(shí)施《旅游規劃通則》的基礎上，一個(gè)好的旅游計劃必須突出重點(diǎn)。
第一，同樣的規劃凸顯不同的要素?！堵糜我巹澩▌t》對各種計劃的要素做了明確具體的要求。在規劃的過(guò)程中，需要根據實(shí)際情況來(lái)決定哪些元素要重寫(xiě)，哪些元素要輕寫(xiě)。例如，總則規定了旅游區總體規劃的五個(gè)基本要素和十三個(gè)基本內容。雖然這些要素一定要寫(xiě)，不能缺，但哪些必須突出，哪些可以簡(jiǎn)潔地描述，就看實(shí)際情況了。
第二，不同的計劃要突出不同計劃的重點(diǎn)。不同的計劃有不同的問(wèn)題要解決，有不同的要求。尤其是對于一些非法定圖則，因為沒(méi)有標準可循，所以把握重點(diǎn)尤為重要。比如概念規劃，范圍大，要解決的問(wèn)題主要是戰略問(wèn)題。其重點(diǎn)應放在發(fā)展理念、空間結構、旅游形象、產(chǎn)品規劃等戰略問(wèn)題上。其他方面可以輕點(diǎn)寫(xiě)。
第三，不同產(chǎn)品的策劃要突出不同產(chǎn)品的重點(diǎn)。隨著(zhù)旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，旅游產(chǎn)品種類(lèi)越來(lái)越多。應根據各種產(chǎn)品的特點(diǎn)和要求進(jìn)行規劃。比如隴南縣關(guān)西外宅，是國家級文物保護單位，正在申請世界文化遺產(chǎn)。在規劃此類(lèi)產(chǎn)品時(shí)，應堅持保護第一的原則，在保護的基礎上開(kāi)發(fā)利用。古村落的恢復，要本著(zhù)保護與開(kāi)發(fā)并重的原則。如果是新規劃的旅游小鎮，可以大刀闊斧的規劃建設。
8.做好“節點(diǎn)”
廣義來(lái)說(shuō)，節點(diǎn)也是重點(diǎn)，之所以列為單點(diǎn)，是因為太重要了，是重點(diǎn)中的重點(diǎn)。什么是節點(diǎn)？對歸屬學(xué)派的理解是，它在事物的發(fā)展中具有聯(lián)結、樞紐、組織的作用，能夠影響外圍和整體的關(guān)節和重點(diǎn)。比如時(shí)間節點(diǎn)，工程節點(diǎn)。
比如規劃一個(gè)地區，要規劃的東西很多。什么是節點(diǎn)？按照鬼牌的說(shuō)法，景點(diǎn)是重要的節點(diǎn)之一，因為景點(diǎn)是旅游的核心產(chǎn)品。在一個(gè)區域內，只有規劃幾個(gè)景點(diǎn)，才能基本建立起整個(gè)規劃框架。比如一個(gè)景區內有幾個(gè)項目，規劃過(guò)程中要密切關(guān)注景區內的景區、旅游服務(wù)中心、旅游廁所等重要節點(diǎn)。

9.不斷創(chuàng )造“精彩點(diǎn)”
旅行的重要目的是給人們帶來(lái)更多的快樂(lè )和興奮。旅游規劃作為旅游發(fā)展和旅游產(chǎn)品建設的藍圖，應該為這種快樂(lè )和刺激提供更多的建設基礎。特別是在景區建設規劃中，要把“熱鬧”作為規劃重點(diǎn)。
興奮是一種感性的反映，能刺激人興奮的因素很多。吳奇峰之氣，江河奔騰能激起人們的興奮，廣元野和密林也能?！跋﹃?yáng)與落寞的齊飛，秋水同色”的寧靜能激發(fā)人的興奮，“春花與青田相映，田園牧歌齊唱”的意境也能激發(fā)人的興奮。漂亮的視覺(jué)效果能激發(fā)人的興奮感。一個(gè)講得好的故事，一首兒歌，一桌家鄉風(fēng)味的飯菜，都能喚起人們的鄉愁。策劃人要多思考，多品味這些因素，制造更多的刺激。

有很多刺激的東西，可以是一個(gè)節點(diǎn)。比如景區內的景點(diǎn)，無(wú)疑是這個(gè)景區的主要看點(diǎn)。再比如旅游服務(wù)中心，只要設計巧妙，外觀(guān)獨特，功能齊全，服務(wù)到位，進(jìn)入景區就能讓游客興奮不已。也可以是素描。很多新穎創(chuàng )意的小品，往往會(huì )吸引游客駐足拍照。